原标题：中央下决心治理楼市，大限将至！楼市20年高歌猛进，拐点真的来了吗?
编者按：2018年7月31日，年中最重要的经济会议——中央经济工作会议正式召开，今年，这场会议再次提及人们如今最为关注的房地产市场问题。著名地产策划专家郭井立院长通过对我国社会、经济、股市以及20年房地产市场发展趋势的研究，就该问题全面分析了本次会议中央制定的房地产市场调控“新政”将会对楼市产生什么影响。
近几天打开所有媒体，头条几乎都是在讨论7月31日中央政治局经济工作会议精神，房地产市场问题涉及政府、社会、经济、企业及百姓利益，绝对是讨论的热点话题之一。
这次中央政治局经济工作会议上，关于房地产问题强调“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”仅用了66个字，可谓言简意骇。其中 “下决心解决好房地产市场问题”和“坚决遏制房价上涨”的提法，与过去任何一次对房地产宏观调控政策的表述都不一样，充分表达了中央调控房地产市场的坚定决心。社会各界几乎一致认为：这是史上最严厉的楼市调控政策的表达，房地产市场拐点真的到来了吗?
本次会议对房地产市场的定调，引起媒体强烈反响，股市应声大跌，百姓担忧，房企困惑等等。房地产市场又走到一个特殊的时刻。8月1日房地产板块集体下跌，重挫3.08%;8月2日房地产板块集体下跌，重挫2.94%;8月3日房地产板块继续下跌了1.13%，“招保万金”四大名企纷纷领跌。房地产板块总市值三天蒸发了1319.51亿元。
我们认为：上述各方的过度快速反应是大家对中国楼市的担忧，对未来房地产市场的困惑，其实我们并不需要“杞人忧天”。只要认真阅读，全面理解中央政治局经济工作会议关于房地产“66个字”的精神实质，就会明白今后我国房地产市场何处去?其答案仍然是：中央的目的就是摁住房价上涨的冲动，打击炒房，坚决房住不炒，保持房地产市场稳定发展，加快建立房地产市场的长效机制。
中央政治局经济工作会议关于房地产的内容采用了一些比较明确的定语，是针对目前楼市出现的问题，采取精准施政，稳中有变的对策，表达中央控制楼市乱象的决心，有利于本轮楼市调控能够真正发挥作用，实现房地产市场平稳发展的目标。
我们就中央政治局经济工作会议关于房地产问题的几个关键词，做些深度研究与分析：
关键词一：下决心解决好房地产市场问题
回顾一下我国房地产市场调控的历程，从2005年“国八条”开始出台房地产调控政策至今已有13年，“楼市调控”从未停止过，较大的调控周期大约有六次之多，每一次出台调控政策都是根据楼市变化的具体情况，经过政府反复研究而出台的，每一次出台新政都会给楼市造成一定的影响。中国房地产市场近20年能始终保持“价量齐升”的态势，得益于我国城市化发展，得益于我国经济持续快速增长，同时确实也是得益于宏观调控，不断修订完善房地产市场的政策，以保障房地产市场继续发展。所以，我们认为本次“下决心解决好房地产市场问题”是非常必要的，只有中央“下决心”，地方政府才能“下决心”，如果再不下决心，再不刮骨疗毒，房地产市场的泡沫真的破了，再“下决心”则已为时过晚。
关键词二：坚决遏制房价上涨
我们不妨再回顾一下我国房价上涨的逻辑：1998年全国平均房价2063元/平方米, 2018年上半年全国平均房价8678元/平方米，上涨了4.2倍。1998年我国GDP8.52万亿, 2017年GDP82.71万亿，上涨了9.7倍。1998年城市居民收入5425元，2017年城市居民收入36396元，上涨了6.7倍。从这三组数据分析，房价上涨的幅度还是符合我国经济发展规律的。
但是，我国地大物博，各地差异很大。热点城市的房价奇高，落后地区的房价相对偏低，有的地区房价泡沫非常严重，有的地区房价还非常刚性。
我们认为，中央的态度是对房地产市场快速暴涨的地区“坚决遏制房价上涨”的政策是完全有必要的。对于有些落后边远地区，房地产市场仍然处于去库存阶段，房价多年不涨，甚至在下降，如果该地区经济发展了，人口增加了，百姓收入提高了，房价回归是必然的现象，对此，这些地区政府应该审核管控好房价，决不能造成房价上涨或下跌失控的局面，保持区域市场健康持续发展，这也应该是“因城施策”的政策。
关于被坚持遏制上涨 “房价”的标准如何确定?这也需要各地政府认真研究制定标准。我们不能片面理解为2018年7月31日是全国各地房价的天花板，通通被冻结，这样即是不符合市场规律，也是不符合中央精神。中央在报告中同时指出要“因城施策”，保持房地产市场的稳定等内容。
我们认为：控“房价”首先是要把“地价”管控好。地价是房价的重要组成部分，如果地价被哄抬了，房价怎么能管得住?地方政府不能老是依赖于“土地财政”来解决政府收入问题，要通过发展经济，扩大就业，增加税收，解决政府的收入才是硬道理。
我们认为这次中央政治局经济工作会议关于房地产问题的决策是“对症下药”，既有解决当前房地产市场燃眉之急的配方，也有解决房地产市场持续健康发展的配方。
中央每次出台的政策都是具有针对性、方向性的，但是具体的配套措施还需要研究，中央的政策如何能够真正落地，是对各级政府执政能力的考验。这次中央下决心，坚决遏制房价上涨，以前从未提过，期待各级政府能够与中央保持一致，下定决心，坚决整治楼市，保持房地产市场平稳健康发展，造福社会，造福百姓。
中国房地产市场经历了波澜壮阔，跌宕起伏的20年!在此期间，不管遇到国内外任何重大事件的影响，总是能够一路高歌猛进，价量齐升，这是中国社会经济发展内在能量所驱动的。
今后中国房地产市场是狂奔向前?还是掉头向下?这是大家都很关心的问题，我的回答是：“都不会”!
中国房地产市场走势有其自身规律，我认为我国未来房地产市场发展有三大趋势：
一、房地产市场需求仍然很旺盛
我们知道：城镇化需求、改善性居住需求、投资型需求、投机性需求，是房地产市场的四大需求。现在中央决定坚决遏制房价上涨，打击炒房需求，确实会减少一级市场的部分需求。根据我们的研究，炒房需求约占商品房总销量10%左右。我国房地产主流市场仍是以城镇化发展、改善性需求等刚性需求为主。同时“文旅地产”“颐养地产”“商业地产”等新兴地产正在迅速崛起，将会成为我国房地产市场的新领域，促进我国房地产市场消费的新需求。
二、全国总体房价会在高位继续盘整
过去房价涨声一片的局面肯定会被打破。房价已经高高在上的区域，一定时期内政府不会允许再涨了，甚至会回落，房价泡沫比较明显的城市，下跌的幅度会更大。还没有涨的区域，房价低于全国平均房价一大截的城市，还是有上涨的空间，当然这不是通过炒房来拉动，而是应该通过刚需驱动，所以当地政府要管控好自己的防区，严防死守，阻击炒房，确保刚性需求者能够买到价格合理的房子。总之房价不会一刀切，有的区域严控不涨，有的区域还会“因城施策”。从我国经济发展趋势看“房价”，既不会允许再大涨，也不会允许大跌。
三、加速建立长效机制保持房地产市场健康平稳发展
建立长效机制已经讲了很多年，目前全国不动产登记已经基本联网，住房供应结构、土地供应结构转变的各种政策已经出台，正在研究配套落实之中。北上广深已纷纷出台了新的《城市住房发展规划》，从中可以发现我国房地产市场的格局正在发生变化。房产税也紧锣密鼓地研究运作之中，雷声越来越大，雨迟早要下，房产税落地估计也不会太久了。我国房地产市场长效机制的建设，肯定会有利于我国新时代经济社会的发展。
“两岸猿声啼不住，轻舟已过万重山。”我国房地产市场20多年经过了千难万险，依然一路前行!我们可以相信中国房地产市场仍然是中国新时代经济的支柱产业，一定会给百姓创造更加美好的家园，未来中国房地产市场一定还会更加平稳健康地持续发展!
(本文作者系江苏东方地产研究院院长、首席策划专家，中国房地产业协会文化地产委员会副秘书长郭井立)
