进一步规范合肥市住宅小区物业服务，提升物业服务水平，日前，合肥市中级人民法院、合肥市住房保障和房产管理局联合发布规范物业服务助力城市精细化管理典型案例，内容涵盖共用部位占用、业主知情权行使等物业服务领域焦点问题。
业主私拆外墙改移门
法院判令恢复原状
王某系某小区业主。王某与物业公司签订的物业服务合同约定业主不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。王某在装修房屋时，擅自将外墙的玻璃幕墙和混凝土砌筑墙体基座部分拆除，改为移门。物业公司多次向王某发出整改通知单，王某未予理睬，物业公司遂诉至法院。
法院经审理认为，王某作为小区业主，应严格遵守其与物业公司签订的《前期物业服务合同》《临时管理规约》《装修管理服务协议》《装修承诺书》等协议约定，王某在使用自有房屋时擅自对房屋外立面进行拆除改造，违反了上述约定，构成违约，依法应当承担相应的法律责任。故判令王某将案涉房屋外墙拆除改造部分恢复原状。
业主要求查阅物业费账簿未果
法院支持部分诉求
孙某等人系某小区业主。物业公司自2011年9月17日起为该小区提供物业服务。孙某要求物业公司提供物业服务费收支账簿及明细账目，并要求物业公司提供相关物业服务资料供其查阅复制。因多次沟通未果，孙某等人遂诉至法院。
法院经审理认为，案涉小区物业服务费用采用包干制形式，即业主向物业公司支付固定物业费，盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担。在此情况下，物业公司对所收取物业费的支出利用属于其公司内部经营范畴，与业主利益并无直接关联，物业服务合同亦未约定物业公司需公开物业费收支账簿及明细账目。
因此，孙某等人要求公开物业费收支账簿及明细账目的诉讼请求不能成立。但物业公司自2011年开始服务，孙某等人要求查阅复制相关物业服务资料，并未超过物业公司的服务期间，且均属企业经营管理一般性文件。故判决物业公司提供小区公共收益收支明细、共用设施设备维保等相关物业服务资料供孙某等人查阅复制。
家中无人居住遇下水道反水
法院判决业主与物业共担损失
许某系某小区业主。因许某在外地工作，家中平常无人居住。2023年某日，许某发现厨房下水道反水导致屋内被水浸泡，木地板、木门、衣柜等遭受不同程度的损坏。当日，许某向物业公司反映情况，物业公司安排物业工作人员、保洁及第三方专业疏通人员上门处理。经检查，疏通人员表示反水原因系公共管道被堵。因赔偿事宜交涉未果，许某遂诉至法院。
法院经审理认为，许某与物业公司签订的物业服务合同约定物业公司应当对共用部位及共用设施进行管理和维护，同时约定了物业公司对上下水管道、落水管等供水、排水系统的运行、保养及维修服务标准。
结合许某所在楼栋的排水管道分布、物业公司安排的疏通人员所述情况以及日常生活经验判断，许某屋内反水系因楼栋厨房下水公共管道堵塞所致。但屋内反水情况并非短时间造成，因案涉房屋无人居住，以致物业公司未能在第一时间知晓下水管道堵塞并及时疏通，许某对损失扩大亦应承担一定的责任。综合合同履行、当事人过错、实际损失等因素，判决物业公司对许某财产损失总额承担部分赔偿责任。
业主侵占小区共用部位改建房屋
拒不整改后被罚两千
任某系某小区业主，包河区住房和城乡建设局接到属地政府报告，反映任某涉嫌侵占该幢906室东侧平面结构构造板。经查，任某擅自将规划设计为平面结构构造板的部位用铝合金玻璃推拉门窗围合，将其改造为房屋，面积约3.5平方米。经属地街道、物业服务企业多次沟通、协调，该业主拒不整改。
2025年7月16日，包河区属地街道办事处发布《关于对任某侵占小区物业共用部位作出行政处罚决定的公告》，认为任某违反《安徽省物业管理条例》相关规定，经包河区住房和城乡建设局界定属“侵占物业共用部位”。依据《安徽省物业管理条例》第九十八条第二款的规定，街道办事处对任某依法作出两千元人民币罚款的处罚决定，并公告送达《行政处罚决定书》。目前，该问题已经整改完毕，共用部位现已恢复。
合肥在线-合新闻记者 邵晓杰 通讯员 蒋元媛
