收房前接到开发商的违约金催缴函
违约金最低数千元最高60多万元，怎么回事？
元旦前夕，在位于南京河西江东南路的一家楼盘售楼处内，聚集了数十位购买了该楼盘房子的业主，他们告诉记者，2016年12月31日是开发商承诺交房的时间，可他们等来的不是交房通知书，而是开发商催缴违约金的函。
收房前业主得知要缴违约金
据了解，这家楼盘有四百多户，有一百多户收到了开发商发给他们的违约金催缴函，差不多有一半都收到了这类函件。
市民方先生告诉南京晨报记者，自己于2014年9月份与这家楼盘的开发商签订了商品房预售合同，之后，他和所有购房者根本就没听开发商提过存在违约金，而且吃惊的是，他的违约金总额竟高达30.3万多元。
那么，这份巨额违约金究竟是怎么产生的呢？方先生说，“我是这家楼盘第一批的购房者，按照开发商的约定，一周之内交了百分之三十的首付款，我是9月16日交的首付款，之后按规定办理了相应贷款，如今每月也一直在还贷款。现在，新房交付在即，不是收到开发商交验新房通知，而是收到开发商违约金催缴函，真是莫名其妙。”
方先生说，当时他办理的是商业和公积金组合贷款，按照相关规定，商业和公积金组合贷款必须要等到楼房封顶后，方可到银行办理手续，但他还是按照销售人员要求，在交纳了首付款后，向银行提交了贷款的相关手续。
“到2015年7月房子封顶了，开发商通知我去银行办理了按揭手续，我也很配合，立即到银行办理了手续，于是在2015年8月份下款，我是2015年8月开始还房款的。到2015年10月份，公积金又下来了。”方先生说。
和方先生一样，赶到这家楼盘售楼处的四五十位购房者，都收到了这家楼盘开发商的违约金催缴通知，他们的违约金最低数千元，最高则达到了60多万元。
开发商：因为业主材料不全
那么，开发商收取的，到底是什么样的违约金呢？随后，购房人找到了这家公司的李经理。他表示，小区共有几百多户，其中涉及违约金的有不少户，但这次发了违约金催缴函的只有100多户，只是其中一部分业主。
这位李经理介绍说，“我们合同约定的是，签约当天，要把按揭资料补齐，我们所有的合同条款签订之后，补齐资料，送到银行，银行对资料认可了，就算款清了。”
李经理告诉记者，购房者在提交资料后，银行最短放款时间为65天，而最长放款时间达到500天。因此，按照每天万分之三，他们才要求这些业主缴纳违约金。记者算了一笔账，如果贷款额为200万元，每天违约金就达到了600元，每月则为18000元。
“从平均账龄来说，要达到190多天，这在南京所有的开发企业里，我们给客户的未付款，账龄周期是最长的，那么，根据合同约定，只要资料不齐之前，我们都是要算违约金的。”李经理说。
然而购房者表示，他们中绝大部分都按时向银行提交了有效的按揭资料，但由于政策规定，公积金贷款必须等到楼盘封顶后方可办理，这才导致了银行没有及时放款。另外由于开发商违规使用资金，曾被主管部门处罚。
“我们资料都提交了，后来告诉我们说，你要等等，我们办不了。后来他们因违规就被电视台、报纸曝光了，是因为他们动用了监管资金，始终备不了案，我们就拿不到合同，办不了贷款。”购房者说。
律师：开发商所谓“违约”不成立
最终，李经理表示，任何事情都可以协商，他希望业主坐下来，和开发公司就违约金一事进行协商解决。那么，这笔开发商提出的违约金，究竟有没有法律依据呢？江苏焯燃律师事务所虞兴东律师认为，开发商和购房人签订的购房合同中，只约定了购房人向银行提交按揭资料的时间，没有明确开发商获得款项的时间，所以购房人不需要承担所谓的违约责任。
虞兴东律师表示，一开始，购房者是提供完整资料的，但由于开发商楼盘没有封顶，组合贷款无法办理，之后又发生了开发商被处罚的问题，所以导致了相关的手续无法办理，这对于购房者而言，不构成违约。根据合同约定，如果个别业主因贷款手续不齐，或者因为个人征信问题被银行拒贷，而延误了开发商回款时间，则由双方协商处理，协商不成可以起诉到法院。
记者截稿时，这家楼盘的购房者告诉记者，12月31日本应是交房日期，却收到这条交房通知：尊敬的一期业主：您好！非常感谢您对我们的信任和支持，现在非常荣幸地通知您，您的房屋在2017年1月1日达到交付条件，我们将在1月1日-1月3日（本周日-下周二）集中办理房屋交付手续。因业主较多，为更好地为您服务、我们将逐批办理，请您在收到我司交付通知书后按照相应时间安排，携带相关资料和费用前来办理交付手续……
