“业主诉求从不回应，不缴物业费就不让用电梯。到底谁是小区的主人？物业公司是来服务业主的，不是来管理业主的，现在我们有事找小区书记，随时都有回应。”说起小区的变化，市洋河新区明州嘉园小区业主王学艮连连称赞，“服务好了，住着舒畅！”
在市洋河新区，小区物业管理发生了明显的变化，业主委员会由原来成员构成“杂”、运行机制“乱”、履职能力“弱”，转变为人员结构“优”、工作机制“全”、履职能力“强”；物业服务从质价不符、权责不清、监督不畅向质价一致、边界清晰、公开透明转变，试点小区物业服务问题整改率达90%，群众满意度超85%。
今年以来，市洋河新区聚焦基层治理难点、痛点，以加强小区党支部对业主委员会工作的全过程领导为核心，以物业公司收费标准核定为抓手，以事务、财务、服务全公开为保障，撬动基层治理体系和治理能力现代化建设，探索出了“一核一定三公开”的小区物业管理改革之路。
坚持党建引领，统筹定向，把支部建进业主委员会——
树牢“主心骨”，从“恶性循环”到“良性互动”
物业费都花哪了？小区干不干净？这些看似琐碎的“小事”，实则都是群众关心的“大事”。
“业主的诉求长时间得不到回应，矛盾越积越多，怨气越积越深。”市洋河新区社会事业局局长罗寒柏说。业主不缴费、物业服务差，物业服务陷入“服务差—不缴费—服务更差”的恶性循环，矛盾冲突愈演愈烈。
群众怨声载道，物业公司也有苦难言：“业主不缴费，我们拿什么提升服务质量？”这样的僵局在市洋河新区港利上城小区尤为突出。该小区曾因物业费收缴率不足30%，深陷“服务差—不缴费—服务更差”的恶性循环，12345热线投诉居高不下，业主与物业公司间仿佛隔着一道无形的墙。
问题究竟出在哪？市洋河新区深入调研后发现，作为连接业主与物业公司的业主委员会存在“杂、乱、弱”情况是症结所在。
“长期以来，由于缺乏有效的组织领导，业主委员会‘工作难、难工作’的问题普遍存在。”罗寒柏坦言，“归根结底是缺少一个领导组织。”
市洋河新区一项统计显示：此前，全区小区业主委员会成员中的党员比例不足10%，小区党支部书记或委员在业主委员会任职的更是凤毛麟角。业主委员会成员良莠不齐、能力不强，本应代表业主利益、替业主发声的业主委员会，却总在关键时刻失声、缺位。
迎难而行，解决问题根源。对此，市洋河新区的举措是“把支部建进业主委员会”，让党组织成为小区业主的“主心骨”，领导业主委员会履职尽责，提升物业服务质效。
市洋河新区精选明州嘉园小区等4个不同类型小区作为试点，组建由村（社区）党员干部为主体、小区在职党员为骨干的小区党支部班子，通过“双向进入、交叉任职”，实现小区党支部书记与业主委员会主任“一肩挑”，小区党支部委员与业主委员会成员交叉任职，全面加强党组织对业主委员会的领导。
在业主委员会选举过程中，市洋河新区坚持党组织引领不缺位、不越位，积极鼓励居住在各小区政治素质高、群众基础好、热心公益事业的党员干部，特别是村（社区）党员干部参选。通过法定程序选举产生业主委员会，确保业主委员会始终站稳人民立场，真正为群众办实事、解难题。在组织选举过程中，市洋河新区通过“线上宣传+线下动员”的方式，广泛告知业主选举流程、候选人条件，提供上门投票服务，选举过程合法合规、公开透明，得到广大业主的认可和支持。
作为试点小区之一，江山春晓小区的变化颇具代表性，完成了市场化物业服务向小区居民自治的转变。经过报名、公示、联查联审、选举等规范程序，洋河镇闸口村党支部委员朱建宇当选小区党支部书记、业主委员会主任兼物业经理，将三重责任“一肩挑”。
目前，市洋河新区试点小区实现小区党支部书记百分百兼任业主委员会委员，小区党支部班子成员与业主委员会成员交叉任职比例超70%，构建起“党组织领导、业主委员会决策、物业执行、居民参与”的小区物业管理新格局，彻底扭转了以往“各自为战”的状况，让业主委员会从“软弱涣散”转变为“坚强堡垒”。
“现在党支部牵头议事，党员带头履责，业主诉求响应速度比以前快了好几倍。物业费收缴率提升的背后，是群众对党组织信任度的显著增强。”朱建宇感慨。
坚持惠民原则，机制创新，科学测定物业收费标准——
质价“更匹配”，从“被动催缴”到“主动缴纳”
物业费一头连着业主的“钱袋子”，一头连着物业的“服务力”，“质价一致”是改革的核心。市洋河新区通过精准测算成本，创新运营机制，实现“服务提质、收费合理”的双赢格局。
成本核算公开透明是第一步。“把支部建进业主委员会”，首项任务便是全面测算运行成本：引入专业评估机构提供第三方数据，打破信息壁垒；召开讨论会，邀请业主代表、党员骨干、物业公司负责人共同参与，让调价过程全公开、透明化；组织党员干部开展“敲门行动”，精准掌握居民在秩序维护、绿化养护、日常维修等服务项目上的核心诉求，为科学调价奠定坚实的民意基础。
“以前物业费收多少、用多少，都是物业公司说了算，还老跟我们抱怨收得少，什么都做不了。”明州嘉园小区业主代表张先生在参加成本核算会后说，“现在不一样了，算账的每一个环节都有我们业主代表参与，每项开支都清清楚楚，连保洁员的工资标准、电梯维修的零部件价格都公示出来了，这样定出来的价格，我们心里服气。”
成本测定后，如何让物业费更接地气，让居民得到实实在在的实惠？市洋河新区推行小区党支部书记和业主委员会主任“一肩挑”，小区党支部和业主委员会深度融合。在党组织的领导下，通过资源统筹、集中采购、共享共用相结合的方式，将物业服务由“单打独斗”转变为“齐抓共管”，进一步降低物业服务成本。
江山春晓小区依据小区自治情况，综合运用“资源统筹+集中采购”模式，一年节省物业支出28.16万元。“我们小区物业支出主要是电梯维修和人员工资。通过联合采购，我们小区电梯维修成本从每年5.4万元降至4万元。此外，我们还组织小区党支部工作人员零报酬提供基础服务，公益性更强，成本更低。例如，以前小区物业公司经理和会计一年工资9.96万元，现在由我们小区党支部委员兼职，我们在社区领工资，不领取物业报酬。此外，还有物业公司客服、保安、保洁等工作岗位。目前，江山春晓小区一年仅人工成本就能节约17.16万元。”朱建宇说。
节约的资金全部转化为民生红利。2025年，江山春晓小区高层物业费从每年每平方米1.41元降至0.98元，多层物业费从1.06元降至0.6元。此外，江山春晓小区党支部与闸口村共同盘活小区西侧闲置空地，打造“春晓巷”特色商业街区，新建20间移动板房，预计每年可增加公共收益20万元，其中50%专项用于小区硬件设施维护提升，为小区常治长效提供坚实支撑。
明州嘉园小区党支部实行“派遣制+集中采购”模式，一年节省物业开支6万元。“物业开支需经业主委员会、小区党支部审核公示，年利润根据业主评价按比例支付。”东关社区党支部副书记曹磊当选明州嘉园小区党支部书记、业主委员会主任后，推动物业支出从“自主支配”变为“审核报销”，建立“报账制+评价支付”双重约束机制。这一机制倒逼物业公司从“被动应付”转向“主动服务”，服务提升带来物业费收缴率的大幅增长，形成良性循环。
人员共享共用也是一大亮点。新南园社区统筹辖区保洁力量，探索固定保洁与流动保洁相结合。“以前只干一个小区，一个月工资2000多元，活儿还不饱和。现在流动作业，工资涨到3000多元，干得越勤快收入越高，越干越有劲儿。”明州嘉园小区保洁员胡小胖的话，道出了人员共享共用的双赢效应。目前，明州嘉园小区物业人工成本下降了50%。
在市洋河新区，像江山春晓小区、明州嘉园小区这样通过机制创新实现“质价匹配”，物业费收缴率显著提升的小区并非少数。数据显示，全区试点小区物业费平均降幅达22%，群众满意度稳定在85%以上。更重要的是，这一改革推动了基层治理从“管理型”向“服务型”转变，让“关键小事”成为凝聚民心的“暖心工程”。
坚持阳光透明，开门决策，全面拓宽居民监督路径——
破除“知情障”，从“糊涂账”到“明白人”
改革行稳致远，必须公开透明。市洋河新区以“账务、事务、服务全公开”为核心，打破长期以来的信息壁垒，充分保障业主的知情权、参与权和监督权，让物业管理从“暗箱操作”变为“阳光运行”。
账务公开是化解业主与物业矛盾的核心抓手，也是改革能否赢得群众信任的关键。市洋河新区明确要求，试点小区必须将物业费收缴情况、公共收益收支情况、物业运营成本明细等全部公开，让业主清楚每一笔钱的来龙去脉，真正实现“我的物业费我知情”。
为确保账务公开真实、准确、及时，市洋河新区构建了“线上+线下”双重公示体系。线上深化“智慧物业”平台应用，专门开设“三费公示”模块，将物业费收缴明细、公共收益收支台账、物业运营成本清单等数据实时录入、动态更新。线下在小区出入口、单元楼门口等醒目位置设置公示区，每月5日张贴上月账务明细，方便业主监督。
“现在小区每月的收支明细都会公开，每一笔钱都明明白白。以前总怀疑物业乱花钱，现在账目公开了，疑虑也就打消了，缴费也更情愿了。”明州嘉园小区业主陈昌栋打开手机上的“智慧物业”平台，一边滑动屏幕查看物业账目，一边由衷称赞。
事务公开，即业主委员会及物业公司的事务决策、工作进展全程公开。市洋河新区打破“闭门决策”模式，明确小区重大事务须经“小区党支部提议、联席会议商议、党支部大会审议和业主（代表）大会决议”的工作流程，确保每项决策都符合业主利益。
服务公开，即明确物业服务事项及标准，将其公开公示，让居民了解物业服务的范围和质量要求。市洋河新区创新“小区物业服务清单”模式，明确“6项必要服务”和“12项点单服务”。目前，试点小区“必要服务”覆盖率100%，“点单服务”满意度持续提升。
此外，市洋河新区推行“红黑榜”考核机制，将物业服务质量与市场清退挂钩。每月对试点小区的物业公司进行考核，考核优秀的纳入“红榜”，给予政策支持和表彰；考核不合格的纳入“黑榜”，限期整改，整改后仍不合格的坚决清退。“这种考核机制让物业公司有了危机感，也倒逼他们提升服务质量。”市洋河新区旅游交通建设局工作人员李高峰说，现在试点小区物业公司的服务意识完全变了，从“被动应付”变为“主动服务”，业主的满意度也越来越高。
即使在基础相对薄弱的农村小区，改革也带来了新气象。作为试点之一的河西人家小区，积极推行“自治+托管”的低成本运营模式，划分“党员责任区”，组织开展“清洁日”等活动。通过精准服务和有效监督，物业费收缴率提升至85%，实现了物业服务的全域覆盖与分类增效。“现在，在业主委员会的监督下，账目、服务公开透明，物业办事效率持续提升，我们都非常满意。”河西人家小区业主林东的话代表了居民们对有效监管下物业服务的认可。
市洋河新区党工委委员、组织宣传统战部部长韩龙表示，将持续深化改革成果，进一步建强专业梯队、健全监督闭环、扩大服务体量、压实责任链条，切实将点上的“示范”变为面上的“覆盖”，为新时代基层治理现代化提供更多可复制、可推广的“洋河经验”，切实打通服务群众的“最后一米”。（记者 魏欢庆 李文静 见习记者 林洋旭）
