日前，马鞍山市住建局发布“关于公开征求《马鞍山市住宅小区物业管理实施办法》(草案征求意见稿)意见的公告”(以下简称《办法》)，向社会公开征求意见。《办法》内容涉及监督管理，业主、业主大会和业主委员会，前期物业管理，物业管理服务，物业的使用和维护，法律责任等各方面。
增强《办法》可操作性和针对性
近年来，随着城市化进程不断加快，物业管理服务需求日益增大，出现了许多亟待解决的新情况、新矛盾、新问题。
对此，马鞍山市以相关法律法规为中心，以多层次的部门规章为依据，学习借鉴外地经验，紧密结合马鞍山市实际，起草了该《办法》，旨在进一步规范全市物业服务管理、提升群众宜居品质。
为增强可操作性和针对性，《办法》进一步突出党建引领、业主自治，确立和保障业主自治管理权益，赋予业主享有物业自治管理的自主权和委托管理权；保障物业服务质量，围绕物业市场的公平竞争、物业服务的方式和内容、物业服务合同、物业服务收费等问题作出了系统化的相关规定；理顺物业服务管理机制，明确各方权利、义务和职责，保护业主的合法权利，协调业主共同利益关系，构建和谐稳定物业服务管理法治环境。
《办法》草拟过程中，还坚持“问题导向”，直面物业管理普遍存在的矛盾焦点问题，在保障业主合法权益、促成业主大会成立、规范业主委员会运作、提升物业服务质量等方面做了更多的探索，力求将物业服务管理更好地嵌入城乡社区治理体系，更好地契合共建、共治、共享的民生发展格局要求。
业主委员会成立和监管有章可循
《办法》在第四条至第十一条中，对市、县级人民政府及街道办、乡镇人民政府和物业管理主管部门、行业协会等相关部门、单位和组织的职责进行明确，并细化到了具体事项。
坚持党建引领、业主自治，《办法》第三条规定，业主大会、业主委员会、物业服务企业在社区党组织领导下依法依规开展物业管理活动。鼓励和支持符合条件的社区“两委”成员、居民小组组长、中共党员业主通过法定程序当选为业主大会筹备组业主代表、业主委员会委员，依法履行职责。
为破解业委会成立难、履职难问题，《办法》还对规范业主组织运作、强化业主自我管理、自我约束机制上进行了创新。其中，《办法》重点强调了充分发挥街道办事处(乡镇政府)和居民委员会的作用，加强政府对首次业主大会会议筹备组、业委会换届小组等事项的参与和指导。
《办法》第十四条授权了乡镇人民政府、街道办事处，对暂不具备召开业主大会条件的住宅小区，由乡镇人民政府、街道办事处组织成立物业管理委员会，暂时代行业主委员会职责。《办法》第二十三条明确了市级物业管理行政主管部门负责建立健全物业管理信息平台，改变目前耗时耗力的“扫楼”书面投票形式，给业主决定物业管理事务提供方便、快捷的信息化平台。
《办法》还规定了业委会构成的党员比例，增加了业委会人员的禁止性行为，建立业委会信息公开制度，明确业委会违法违规行为处置路径。
不得以只售不租为由拒绝出租停车位
对于物业服务管理，《办法》详细列出物业服务合同应当包含的十三条内容，要求物业服务企业在物业管理区域内显著位置以及业主决策信息系统设置公示栏，公开相关服务事项，告知全体业主。
《办法》明确物业服务收费价格，在合理、公平、公开、质价相符的原则下实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业综合服务费实行政府指导价，其他费用由发改物价部门指导认定。非普通住宅及非住宅物业综合服务费实行市场调节价。
针对居民聚焦的矛盾痛点，《办法》在维修资金方面，要求不动产登记部门在办理房屋登记时，应当对物业专项维修资金、物业服务费缴交情况予以查验；房屋未结清物业专项维修资金、物业服务费的，不动产登记部门不予办理房屋登记手续。
在小区加装电梯、电动车充电桩等方面，《办法》明确，在物业管理区域的充电基础设施和经审批同意加装电梯等安装过程中，物业服务企业应配合业主，及时提供相关图纸资料，积极配合并协助现场勘查、施工。鼓励物业服务企业根据用户需求，经相关区域业主同意及业主大会授权，依法利用公共停车位建设相对集中的公共充电基础设施并为业主提供充电服务。
在停车位管理方面，物业管理区域内规划的车位、车库，应当首先满足业主、物业使用人的需要，对车位、车库的售租情况应当予以公布。尚未出售的车位、车库，业主、物业使用人需要承租的，建设单位应当出租，不得以只售不租为由拒绝出租。物业管理区域内车位、车库尚有空余的，不得新辟规划以外的车位。车位、车库不足，利用业主共有的道路或者其他公共场地停放汽车的车位，属于业主共有，其收费、管理等事项，由业主大会决定。
目前，该《办法》草案征求意见稿已经通过市住建局官方网站、马鞍山发布微信公众号等进行发布，市民可在6月30日之前提交意见和建议，书面意见建议可提交至市住建局物业管理科(花山区艳阳路68号房地产大厦9楼901室)，或通过电子邮箱zjwwyglk@163.com，联系电话0555-2362287进行提交。
