今天起，与广大业主切身利益休戚相关的新版《镇江市物业管理实施办法》正式施行。这既是本年度市政府颁布的首个地方规范性文件，也是对2007年版《镇江市物业管理实施办法》的重新制定――新版本更好地导入了《物权法》《江苏省物业管理条例》等上位法的理念，结合了时下多元化的物业业态，紧密联系镇江物业管理的实际，厘清界定了物业服务中的诸多边界问题。
新版《镇江市物业管理实施办法》全文2万多字，是近年来我市物业管理领域内出台的较为全面细致的一部规范性文件。昨天，记者采访了市住建局物业管理处负责人，为您详解新版“办法”。
先弄清――
哪些是住宅共用部分、
共用设施设备
住宅共用部分是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分。共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备。
简单来说，共用部分一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备则包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
再了解――
物业服务谁来承担、
何时开始交纳费用
昨天，记者接到一位读者诉称，她最近买了一处房屋，因为物业服务费交纳从哪天开始算，与开发商起了“纠葛”。那么，什么是物业服务费？交纳的“起点”是哪天？
物业服务费是指建设单位或业主、业主大会通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。需要提醒的是，物业服务费不包含公共水电费、电梯运行电费等代收代缴费用。
至于交纳的“起点”，新版“办法”规定，业主应当按照房屋买卖合同、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业服务费、公共水电费等费用。新版“办法”中，业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及管理规约等行为，经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人征信系统。
应知晓――
两个“过半数”可更换
物管项目负责人
新版“办法”第三章“业主、业主大会和业主委员会”，共27条，是“办法”条款最多的章节。核心问题是解决“事权”和“财权”，通过规范化、公开化和透明化，厘清权责边界，规范业主、业主大会、业主委员会在业主自治中的行为，从而保障广大业主的合法权益，提高业主自治水平。
如，规定业主委员会有任期，其印章须标注届数和任期，以防止业主委员会任期届满后拒绝移交的情况。
再如，明确了业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共用部分、共用设施设备收益中列支，也可以由全体业主分摊，具体经费额度由业主委员会提出预算，经业主大会表决通过后执行。业主大会、业主委员会工作经费由社区居（村）民委员会代为保管，社区居（村）民委员会应当单独列账，专户存储，监督使用，业主委员会每半年要向业主公示一次收支情况。
业主委员会经征求专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，可以要求物业服务企业更换项目负责人。
此外，新版“办法”规定业主委员会委员可以获得津贴，但多少要由业主大会决定，业主委员会委员不得接受本物业管理区域物业服务企业的津贴，以防止业主委员会委员从物业服务企业拿津贴，导致其不作为或乱作为的情况。
要“门清”――
车位、绿化、维修资金、
油烟扰民这些事……
关于人防车位，明确了一个时间“节点”。物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放。人防工程停车位于2013年5月1日前出租的，所在地民防行政主管部门协调使用管理单位规范承租行为，明确维护管理责任。自2013年5月1日起，人防工程停车位出租的租赁期限不得超过3年，不得将停车位出售、附赠。
关于住宅维修资金，确定七类危及房屋安全的情形可应急使用。即便相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置。
针对油烟扰民、小区内违规养犬、绿化损毁等需要多部门协调解决等情况，新版“办法”明确了规划、住建、城管、公安、消防、质监、物价等相关部门在物业管理中的具体工作职责，避免了部门之间的相互推诿，切实做到齐抓共管。
据介绍，市住建局、市物业管理协会编印了《物业管理100问》，对物业管理的基本概念、业主大会制度、选聘和解聘物业服务企业、物业服务费用的缴纳等作了解答。市民如需进一步了解新版“办法”，可到镇江市物业管理网（http://www.iwaike.com/）自行下载。（翟进）
