5月13日，南京市住房保障和房产局正式印发《南京市住宅小区物业服务合同(示范文本)》，这是南京首部自主制定的住宅小区物业服务合同示范文本，覆盖全市各类住宅小区，填补了本地物业管理合同体系的空白。
此前，南京住宅小区物业服务合同实践中多参照2018年江苏省有关部门联合发布的省级示范文本，缺乏贴合本地实际的细化规范。此次印发的新文本共十章三十一条，分合同主体、物业服务内容与标准、物业服务费用、资金管理、违约责任及争议解决等多个章节，针对物业服务中长期存在的焦点矛盾作出了系统性回应。
直指痛点一：禁止捆绑收费，划定物业行为边界
长期以来，部分物业服务企业将物业费、停车费、公共能耗费等项目捆绑收取，业主若对某一项服务不满意而拒绝缴费，往往面临被一并切断服务的困境。
此次示范文本明确：“未经业主大会同意，物业服务企业不得将物业费、汽车停放费、公共能耗费等捆绑收费。”与此同时，物业公司对业主信息和资料负有保密义务，“未经业主同意不得向任何第三方泄露或擅自使用”，从制度层面为业主隐私设立了保护屏障。
在费用缴纳方式上，合同规定物业费可按月、季、半年或年缴纳，预收期限最长不超过一年，给予业主更大的选择空间。
直指痛点二：公共收益专户管理，收支全程透明
小区电梯广告、公共停车位、团购进场费等公共收益的归属与管理，是业主投诉最为集中的领域之一。钱去了哪里、花了多少、剩了多少，许多小区始终是一笔“糊涂账”。
此次示范文本对公共收益作出专项规范。在来源界定上，明确包含利用共有道路或场地收取的停车费、电梯及外墙广告收入、团购进场费、经营活动所得等。在管理方式上，要求公共收益“专户存取”，明确代管主体(业主委员会或物业公司按约定执行)，实行专款专用。使用范围具体包括：补充住宅专项维修资金、支付中修及大修费用、业主大会开支及评估审计费用等。
在信息披露上，合同要求物业公司定期在管理区域内显著位置公示公共收益收支情况，并通过APP、微信公众号等渠道线上同步公开，业主有异议的，物业公司应予以及时答复。
直指痛点三：引入第三方评估，服务质量不达标可解约
物业服务“货不对板”——合同约定的是高等级服务，实际却是减配运营——是另一个普遍存在的难题。因缺乏客观评判标准，业主维权往往陷入“公说公有理、婆说婆有理”的僵局。
示范文本为此设立了第三方评估机制。合同明确，若双方对服务质量产生争议，“由甲乙双方共同委托第三方评估机构进行认定”。评估结论显示物业服务等级低于合同约定标准的，“可作为物业费调价或解聘的依据”，评估费用由物业公司承担；若服务质量符合约定标准，评估费用则由业主大会承担。这一机制既为业主维权提供了客观依据，也兼顾了物业公司的正当权益。
服务内容扩容：首次纳入三项选择性条款
除直指痛点外，示范文本也扩展了合同的服务边界。在常规共用部位维护、保洁绿化、秩序协助等服务基础上，首次增设特约服务、外墙维护和科技住宅系统维护三项选择性条款。特约服务允许物业公司根据业主需求提供保洁、家政、维修、社区养老等额外服务，但须明码标价并公示。科技住宅系统维护则回应了南京“恒温恒湿”等科技住宅日益增多的现状，要求单独约定系统归属、维护费用分摊和技术标准。
制度配套：从示范文本到治理体系
示范文本出台的背后，是南京物业管理领域制度建设的持续完善。近年来，南京已陆续建立物业服务企业信用评价体系，各区定期发布物业项目“红黑榜”。示范文本与信用评价、履约评估等机制形成联动——物业服务不到位不仅面临解约风险，还将纳入企业信用档案，影响后续市场竞争力。
从禁止捆绑收费到公共收益专户管理，从第三方评估到可操作的解约条款，南京首部自主制定的物业服务合同示范文本，将长期困扰小区治理的模糊地带逐一纳入合同规则。当物业服务纠纷有据可依、业主权益有章可循，这份示范文本的价值便不止于一纸合约——它正推动物业管理从“靠自觉”走向“靠制度”。
