2026年上半年，中国居民贷款在有统计以来首次出现净减少。住户贷款上半年整体减少3668亿元，其中住户中长期贷款仅增加约2212亿元，同比少增超9000亿元。 4月单月，住户中长期贷款净偿还3408亿元，同比多减2177亿元。当月居民偿还的房贷，超过了新发放的规模。 一季度居民部门债务增速为-0.4%，自1995年三季度以来首次出现负增长。
这不是“楼市不景气”能概括的。房子还在卖，二手房成交量还在回暖，但借钱买房的人正在集体消失。真正的问题是：当购房者不再借钱，房地产这台“信用创造机器”就停了。而中国经济过去二十年的收入增长，很大程度上靠的就是这台机器在转。
一、二手房成交回暖，为什么银行的钱没放出去
今年1到8月，二手房网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6%，交易规模反超新房。从成交量看，市场在修复。但前8个月个人按揭贷款6846亿元，同比下降22.4%，按揭贷款占房企到位资金的比重降到了约12.8%。
成交在回暖，信贷在冰冻。这两件事同时发生，不是矛盾，而是同一个结构性转变的两面。
新房交易和二手房交易，对信用创造的意义完全不同。 过去买新房，购房者从银行借一笔按揭贷款，这笔钱直接进入开发商账户，开发商拿去买地、付工程款，建筑工人拿到工资，钢铁水泥家电装修等行业获得订单，居民收入随之增长，又能借更多的钱买更贵的房子。一笔新房按揭贷款，创造了一整条产业链上的居民收入。
二手房不一样。二手房交易的本质是产权转移，不是新建住房。卖方通常需要先还清原有房贷才能解押过户，而如果买方采用高首付或全款方式购房，新增按揭规模可能低于卖方偿还的旧贷款，居民部门贷款余额反而下降。
换句话说，二手房成交改善可以提升住房资产的流动性，却未必推动居民部门扩表。 地产交易的信用创造能力，正在系统性地下降。这才是“二手房反超新房”这个现象背后最被忽略的含义。市场交易总量保持平稳，靠的是存量购买力在支撑；但信用扩张的引擎，已经换了一个完全不产生同样能量的发动机。
二、居民在还债，不是不想借，是债务本身太重了
理解居民为什么不借钱，不能只看“信心”这个模糊的词。更底层的约束是：债务存量本身已经到了一个难以继续滚动的水平。
据券商研报测算，2025年中国居民债务规模与可支配收入的比值达到134.4%，接近美国次贷危机时的峰值136.5%。更关键的是债务本息支出与可支配收入的比值达到26.3%，远高于美国次贷危机时的15.8%。
两个数字放在一起看，含义很清楚：中国居民的债务收入比只是“接近”美国危机时的水平，但偿债负担已经远远超过了。本金偿还，才是当前最核心的矛盾。 收入上涨能减轻债务压力，但当前的问题恰恰是收入增长放缓。房价下行和收入增速偏低同时压制了信用扩张意愿。
于是出现了研究机构所描述的那个链条逆转：过去是“收入预期稳定→买房→加杠杆→房价上涨→财富效应增强→消费和再投资扩张”，现在这条链条反向运转了。房价预期转弱，居民减少按揭，提前还贷或不加杠杆，同时增加存款、理财、货基、债基、保险等低风险资产。广州8月二手房按揭比例降到35.6%，即便银行愿意放贷，购房者也不愿意借。这不是政策能解决的问题。
三、一个自我强化的循环，正在把所有人卷进去
房价下行→居民资产缩水→提前还贷加剧、购房意愿走弱→房地产销售和投资进一步收缩→房价继续承压。这个负反馈循环，是当前房地产市场最底层的运行逻辑。
个人住房贷款余额自2023年二季度起已连续13个季度负增长，2026年上半年累计减少7163亿元。房贷占居民全部债务的六成以上，它的持续收缩，直接决定了居民部门整体的缩表节奏。8月居民贷款净减少2029亿元，同比多减2332亿元，短贷和中长贷均弱，反映居民借助信贷扩大消费、购房及经营支出的动力仍然不足。
这个循环的残酷之处在于：每一环都在强化下一环，而每一环的“理性行为”恰恰在制造集体的非理性结果。 居民提前还贷，对个体来说是理性的。房贷利率和理财收益倒挂，还贷就是最优的资产配置。但当所有人同时这么做，银行的钱放不出去，信用收缩，经济活动降温，收入预期进一步走弱，更多人选择还贷而不是消费或投资。个体的理性，叠加成了集体的收缩。
开发商以销定产、购房者持币观望、银行惜贷，每个主体的行为都在自己的逻辑里说得通，但合在一起，就是把房地产推入了一个更深的调整。
四、日本的教训：去杠杆的启动方式，决定了修复要花多久
国际经验显示，降杠杆的启动方式不同，修复时长差异巨大。
美国次贷危机后，政府快速处置不良债务，核销坏账、重组房贷。据公开资料整理，美国居民杠杆率从2007年的98.4%降至2015年的76.9%，用了大约五年。日本则拖到了二十一世纪初才完成不良债务清理，据研究机构测算，日本居民杠杆率从71%降至约60%，去杠杆过程持续十余年。日本居民资产负债表修复时长明显大于美国，根本原因在于不良债务处置的迟滞。
更值得警惕的是日本经验中另一个被长期忽略的后果：长期的调整会固化消费习惯。 2012年之后日本居民重新扩表、收入改善，但消费倾向反而下降，消费支出中能逆势扩张的主要是维修、医疗保健等刚性领域。去杠杆不只是资产负债表的问题，它还会改变一代人的行为模式。
中国当前面临的情形，在债务结构上和日本有相似之处。房地产是居民负债的绝对主体，房价下行直接冲击家庭资产负债表。但在处置节奏上，目前还处在早期阶段。不良债务如何出清、居民收入增长机制如何重建，将决定这轮资产负债表修复是走向“美国式的五年”还是“日本式的十余年”。
五、真正的分水岭：信用到收入的传导链条断了
过去二十年，房地产不只是盖房子卖房子，它是一条将银行信用转化为居民收入的传导链。银行放贷，居民买房，开发商拿地，几十个上下游行业获得订单，居民收入增长，又能借更多的钱。信用扩张本身就是收入增长的来源。
现在这条链条正在断裂。
有经济学家在一篇分析中说得直接：“未来最重要的问题，不是继续扩大信贷，而是让信用重新转化为居民收入。过去，房地产通过几十个上下游行业，把银行的钱不断转化成居民收入；未来，这条渠道已经不存在了。”
这才是“存量时代”最棘手的挑战。过去政策工具主要着眼于刺激信贷扩张，降首付、降利率、放松限购，瞄准的都是同一个目标。但问题已经不在“借不借得起”，而在“借了之后，收入从哪来”。信用不转化为收入，信贷扩张就是无源之水。
2026年8月28日，多部门同日发布8份文件，围绕租赁供给、城市更新、存量盘活、企业整合打开了政策空间，方向是对的，从“刺激增量”转向“服务存量”。但存量盘活能解决住房流通问题，解决不了收入创造问题。从“信用→收入”到“就业→收入”，这条新传导链的建立，才是存量时代真正的制度性命题。 公积金制度改革、城市更新、保障性住房供给，这些政策的方向是对的，但它们的发力点应该从“让居民更容易借钱”转向“让居民更容易赚钱”。
六、对普通人来说，这意味着什么
如果你是买房自住，当前的二手房市场对你有利。议价空间大，房源选择多，低总价房源占比高。全款或高首付虽然短期压力大，但月供小，在收入预期不确定的环境下，抗风险能力反而更强。
但有一件事必须清醒：不要用过去的逻辑理解现在的市场。 过去买房是投资，赌的是房价上涨能覆盖利息成本。现在买房是消费，量力而行比什么都重要。二手房交易的风险也比新房大得多。产权是否清晰、有没有抵押、有没有查封、户口能不能迁出，这些都要在签合同前查清楚。到不动产登记中心拉一份完整的产权信息，这是最基本的操作。
更根本的问题不是“要不要买房”，而是在一个信用收缩的周期里，如何保住自己的现金流。 居民杠杆率从2023年末的63.5%降至2026年二季度的57.7%，自2024年二季度起持续去杠杆。这个趋势短期内不会逆转。对普通家庭来说，降低负债、增加储蓄、压缩非必要开支，不是“保守”，而是在一个收入增长放缓的环境里最理性的生存策略。
二手房反超新房、全款比例持续上升、居民贷款首次净减少，这三件事指向同一个结论：中国房地产的金融属性正在褪去。但比“褪去”更重要的是，它曾经承担的那台“信用创造机器”的功能，还没有找到替代品。 过去二十年，房地产不只是经济增长的结果，它本身就是增长的原因。通过信用扩张，把银行的钱变成居民的收入，把土地变成财富，把预期变成现实。现在这台机器停了，而新的收入创造机制尚未建立。这才是“存量时代”真正的挑战。 不是房子卖不掉，不是房价不涨，而是整个经济体系需要找到一条不依赖房地产信用扩张的收入增长路径。这条路找不找得到，将决定中国经济的下一个十年。
