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上海:老商品房小区“生新”之路怎么走

  20世纪90年代中后期是商品房快速增长期,出现了大量新建商品房。在上海,最早一批商品房寿命已近30年,房龄20年以上商品房小区比比皆是。“当小区慢慢变老,家园如何生新?”在上海黄浦区日前举办的“零距离家园·开放麦”活动上,社区治理者、专家学者、业主代表,共同为这一社区治理难题求解。

  解决问题关键是资金

  豫园街道党工委书记邵泉讲起辖区内一处早期商品小区的“境遇”。位于黄浦区河南路上的太阳都市花园(二期)小区,是上海的知名小区,在2001年建成,是上海早期的外销房之一。“算得上当年的豪宅。”邵泉说,但经过20多年变迁,小区公共设施严重老旧,包括内部消防、楼顶、绿化,喷水池早就无法喷水了。小区新的业委会选出后,最主要的想法就是改变现状,让破败小区能有一个全新的状态。

  业委会先从解决电梯问题入手。用了20多年的电梯经常出现故障,每次只能小修小补,一些零件到后来都配不到了。业委会希望能对电梯进行全面更新。经测算,5栋楼需要更换10部电梯,总资金近300万元。可当时整个小区的维修基金只有300万元左右。如果把所有的维修资金用于电梯更换,就没有余额用于其他事务,且上海对维修资金有一个监管规定,即账户余额不能低于原始维修资金的30%。

  维修资金续筹是老商品房的一大治理难题。居委会、业委会和物业“三驾马车”齐心协力下,最终太阳都市花园(二期)小区维修资金续筹成功。“250户居民缴付率达到98%,10部电梯在2023年全部更换完毕。”邵泉说,用上新电梯后,居民的满意度大大提升。

  位于斜土路、制造局路上的华浩苑小区,面临的问题更棘手。黄浦区半淞园路街道党工委书记夏凌霞介绍,华浩苑小区有着超过20年的房龄,小区衰败问题难以避免。最突出的问题是建筑外立面脱落,“不止一次砸到过汽车”。上一届业委会因无法解决这个问题,集体请辞。

  解决问题的关键还是“资金”。在属地街道与居委会的引导下,几位年轻业主站了出来,被推选为业委会成员,他们希望推动小区彻底更新。“当时,小区业主内部有两种声音:一种是觉得不要花太多钱,小区外立面维护一下就行;另一种是希望对小区进行一次大的更新。持前一种观点的大部分是上了年纪的老业主,持后一种观点的主要是年轻业主。”夏凌霞说。

  经历了很多波折,在居委会、业委会的努力下,小区业主们决定启动华浩苑外立面的大修。同时,业主们也逐渐达成共识:小区一些老问题也要解决,包括电梯老化,消防连廊被一些居民当作自家阳台封闭起来,维修资金不足等问题。由于需要筹集的费用较高,小区更新目前尚在推进中。据估算,住房面积最小的居民至少要出两万多元,面积大的居民可能至少要出五六万元。

  还需要更多政策支持

  近年,上海各区启动了“美丽家园”建设,投向主要是老公房。商品房则主要靠自己。但早期商品房普遍面临着物业费用偏低、维修资金不多的局面。与会嘉宾认为,早期商品房更新亟须政府“推一把”。

  以黄浦区为例,全区在2000年之前竣工的商品房小区有119个,占全区住宅小区比例为20.8%。其中,每月每平方米物业费低于2元的有93个小区,2元至5元的仅有26个小区;119个小区中有10个小区的维修资金已低于原始维修资金的30%,还有23个小区的维修资金在30%至50%之间。黄浦区房管局相关负责人介绍,推动早期商品房更新,黄浦区主要算好“三本账”:一是推动维修资金续筹,以解决老化设施更新的资金难题;二是帮助小区做好公共收益入账,进一步开源;三是支持物业费合理调价,实现管理品质提升。

  这几年,上海不少区都出台了对老旧电梯更换的补贴或奖励政策。黄浦区是较早推出此类补贴的区,在2019年启动,每年推动200台超龄服役电梯完成更换。“这一政策主要起到激励的作用,用政府补贴的‘小头’来激励业主出‘大头’。”黄浦区房管局相关负责人说。

  不过,与会嘉宾认为,推动商品房更新还需要更多支撑。有社区干部提议:住房公积金现在可以在既有多层住宅电梯加装中提取、使用,那么对本身就带电梯的商品房业主来说,并没有这方面需求。这部分业主可能有维修建筑外墙等方面的需求,相关部门未来是否可以考虑,将这些需求纳入住房公积金提取使用的范围。

  有业主代表建议,目前商品房小区更新需要多少资金,都是前期测算出来的,并不精准;可如果筹集多了,一旦冲入维修资金账户中,按照现有规定,是不能退回来的。是否可以探索专款专用的方式,如,为了维修建筑外墙,专门筹集一些资金,存入指定账户,使用后有结余,可退给业主。如何建立账户,如何监管资金等,需要更多政策层面的支撑。

  市委党校社会学教授何海兵则建议,推动商品房更新还要法治层面支撑,要纳入法治轨道中。(记者 唐烨)

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