在“寸土寸金”的上海周边，嘉兴是一个稀罕的存在——多年如一日的房价，不仅难与苏州等地市比肩，甚至还不如其下辖的县级市。
上海出台“史上最严”的楼市“3·25新政”后，4月沪上新房成交量相较3月份近乎腰斩。被限购者的恐慌情绪开始外溢，很快波及上海外围，嘉兴也是受益者之一。
然而，嘉兴是一个典型的去库存城市，沪上楼市的波澜到了嘉兴，总是泛不起多大水花：支柱产业的缺乏、人口导入的不足，以及前几年过大的土地供应量和政府的安置房建设，使嘉兴的房价依然在洼地徘徊。如果说价值决定价格，未来的嘉兴楼市有多大空间?会有哪些机遇?如果上海到嘉兴的城际地铁开通，嘉兴会是下一个佛山吗?
多年“火”不起来的嘉兴
上海“3·25新政”的蝴蝶效应十分明显。
嘉兴商品房在线销售备案管理系统数据显示，3月，嘉兴市本级成交各类商品房约3164套，日均成交102套，总成交金额约257429万元;整体成交量环比(1301套)猛涨143.20%;同比(1832套)上涨72.71%，创下近九年来的同期新高。
3月到5月，嘉兴楼市连续3个月成交突破3000套，这是2009年至今，嘉兴楼市史无前例的一个里程碑。
嘉兴市位于杭嘉湖平原腹心地带，是长江三角洲重要城市之一，与沪、杭、苏、湖等城市相距均不到百公里。然而，就是在这样一个区位优势明显的地方，楼市多年来却一直不温不火。此次，上海“3·25新政”的效应使得销量大幅上升，但均价还在7000多元徘徊。
这一均价，与周边的沪、杭、苏等大城市的房价不可相提并论。即使与宁波相比，嘉兴这些年楼市的爬坡也十分缓慢。新湖中宝(600208.SH)旗下的嘉兴新湖中房置业有限公司(下称“新湖中房”)销售经理王赞春告诉《第一财经日报》记者，2007年～2008年，嘉兴市本级的楼市均价是4000多元，宁波市本级的楼市均价在4500多元，差距并不明显;然而，现在宁波市本级的楼市均价已达2万多元。
一位当地的房地产开发商刘先生(化名)告诉本报记者，嘉兴市也经历过2009～2010年的温州炒房团，那波行情拉动比较大，主城区的房价基本都在万元以上，但炒房团撤走后，市场就慢慢回落了。到了2013年，又来了一波行情，那一年刘先生所在公司的销售额超6亿元。而2014年和2015年的情况就相对不那么好了。目前，嘉兴市的库存去化周期在15～17个月左右。嘉兴市因为前几年土地供应量大，现在很难通过推地价的方式来推动房价。总体上来说，嘉兴市场比较平稳。
“2009年那波行情，是由于当时浙江省对嘉兴市的规划倡导，提出作‘上海的后花园’，另外一个原因是上海到嘉兴的高铁建设，吸引了嘉兴市民纷纷投入楼市。”新湖中房营销总监水浩峰告诉记者，当时整个嘉兴只有南湖区板块被称为“上海的后花园”，因为离高铁近，南湖板块疯涨，最高涨至1万元出头。2008年均价从原先的四五千涨到7000多元，2009年到了顶峰。
从2010年年初开始，为遏制房价过快上涨，国家相继发布了若干房地产调控政策，4月份更是密集发布了4大调整政策。紧接着，嘉兴也出台了相应的限购政策。
水浩峰告诉记者，当时他在做旭辉广场的酒店式公寓产品。该公寓位于嘉兴市戴梦得购物中心旁边，可称是市中心最好的位置。3月底，他们开出的300套全部卖完了，而4月15日他们开盘的300多套，只卖出170多套。而这170套的购买者里，嘉兴本地居民只占到10%，之前嘉兴本地居民一般能占到70%，这说明嘉兴本地居民持续性的消化能力在减退。同时，在限购政策的影响下，整体去化量从原先的95%以上降到了65%，而且这65%的去化量中有九成是温州投资客，然而因为限购政策出台，这些投资客没有一个能签合同的，除非能转换成一次性付款。
缺乏支柱产业
嘉兴楼市多年来不温不火的原因何在?
除了前几年土地供应量过大之外，刘先生告诉记者，他认为嘉兴市没有可以拉动当地经济和导入人口的支柱产业，土地出让占地方GDP比重较大。当年市场行情好的时候，刘先生的公司6个亿的年销售额给当地税收就贡献了6000万，而市场行情不好时，相应的税收就一落千丈了。此外，政府大量的安置房也拉低了房价。
嘉兴市的房价不仅低于周边城市，还低于其下辖的几个县(包括县级市)。中国房产超市网显示，就住宅均价而言，2016年5月，海宁为8754元/立方米，桐乡为 7336元/立方米，平湖为7277元/立方米，嘉兴为6535元/立方米，嘉善为6452元/立方米，海盐为5277元/立方米。
究其原因，刘先生告诉记者，这五个县的总体经济实力都要比嘉兴强，它们都有自己的支柱产业，比如海宁有皮革城，桐乡主打丝织品、羊毛衫，平湖有服装产业，嘉善有胶合板、箱包产业，海盐有秦山核电。而由于行政体制的原因，这5个县在财政上都有较大自主权。
刘先生说，海宁的房价高于嘉兴还有一个原因，海宁的土地供应量是有计划的，因为它有自己的支柱产业，不完全依赖房地产。目前，相比嘉兴楼市各类商品房7000多元的均价，海宁的均价达到了1万元左右，高的有1.4万～1.5万元。
嘉兴又称“禾城”，水系发达，历来以农业为主。十二五期间，嘉兴市政府在产业结构调整上也做了努力，三次产业结构从5.5∶57.7∶36.8调整为4.0∶52.6∶43.4。2015年，实现地区生产总值3517.1亿元，增长7%。然而在工业上，传统制造业仍占多数。
业内人士告诉记者，目前，在嘉兴，轮胎、棉纺、化工等高污染和劳动密集型产业较多，虽然近十年嘉兴也引进了一些新型制造业，比如小米手机加工厂、做航空配件的台资企业敏实等，但毕竟是少数。上海目前在转移一部分产业，嘉兴还处于对接的过程中。
