中国江苏网9月1日讯 对于许多港城有车一族来说，小区停车是一件烦心事。近日，笔者走访了明珠皇冠、同科汇丰、万润一品苑、极美苑等港城20多家新老小区，对停车位租售价格和停车情况进行走访调查，发现无论新旧小区都存在停车难现象，甚至新建小区的停车矛盾比老旧小区更激烈。
据了解，小区停车难的根源多出在了“钱”上。小区停车位牵扯到业主、物业和开发商的三方利益纠葛，租售比的高额差距是小区停车难的关键。物业管控不利，导致居民和外来车辆养成免费“蹭”车位的习惯，也为小区停车位管理带来阻力。“小区停车位问题已经成为我们工作的焦点，目前，我们正在对枫林水岸等小区进行停车位租金收费试点，相应的收费标准草稿已经上报市政府。不过，想要彻底化解这一问题还需要更多努力和支持。”市物价局服务价格处负责人介绍。
小区频频上演车位“争夺战”
家住极美苑的廖先生终于通过“高科技”手段———停车位落地锁赢得了小区车位争夺战的胜利。
就在今年，极美苑小区完成了老旧小区改造，通过将部分绿化带改造为停车场等方式为小区增加了几十个车位。为了让这些车位能够得到有效利用，物管方提出了停车位出租的试行方案，每个车位两年收租金2000元，廖先生兴冲冲交钱，却气愤地发现，每次回家时自己的车位上总停着陌生人的车子。
“车子还是停得乱，那些不交租金的业主可以随意占用我们这些交钱业主的车位，有时外来车辆还能停进小区过夜。跟物业说过好几次也没用。”廖先生说。他试过打招呼、贴条子、提前下班抢车位等各种手段，但是都没什么效果。最终，落地锁这一“杀招”化解了他的困扰，“过完这两年，下一轮租车位我绝对不交钱了，太不公平了。”他说。
如果说，廖先生的烦恼是来自于物管部门对于停车的容忍态度。那么，不少新小区业主烦恼的则是小区对于停车的强制管理。
家住明珠皇冠小区的王先生虽然租到了小区车位，但是经常要为小区门前上演的“车堵门”事件而烦恼。密密麻麻的车辆停满了小区门口广场，隔三岔五就会有一两位车主因为车位纠纷用车堵住小区出入口。据王先生介绍，这些车主多数是因为没有租用或购买小区车位，而被小区物业拒之门外的业主。“每当下班看到那些堵在小区门口的车子真想拿弹弓把他们的玻璃崩了。因为车位问题跟物业闹矛盾，那就好好谈，这样伤害其他业主的利益算什么？”王先生说。
小区车位管理呈现两极分化
笔者走访港城多家新老小区发现，小区车位管理各家各有一套说法，呈现明显两极分化。
车位较少的老小区，大多采取无为而治，谁能抢到车位就是谁的；新建的小区则走的是强制化管理，只有缴纳车位租金或者购买车位的业主才能驾车进入小区。但是，问题是这些新小区租售比相差悬殊，地上租车位较少，地下车位几乎全部是出售，有的小区甚至实施只售不租政策，结果是用十多万元的高价将业主车辆挡在小区门外。
笔者走访发现，像廖先生所在的小区管理已经算好，更多老小区存在的问题是停车常年无人管理的情况。家住万山城市花园的张先生告诉笔者，他们家买的是二期房子，目前小区还没入住满，因此，车子可以随便停，根本没有车位费的概念。家住丽华小区的张女士反映，自己住小区4年都没有缴车位租金，停车都是随意，小区内不够就停小区外。“每次停车都是一场战斗，考的就是你的眼力和速度。”张女士说，有时候下班晚了，车位停满了，就只能沿着花坛边停，像一半骑上花坛一半停在路边的情况简直太常见了。”张女士说。江南映象小区业主更反映，小区车位管理混乱，地下车位因为没人使用，已经被锁门“歇息”了，近万平方米的地下停车场几乎废弃。
新建小区停车位矛盾更加深刻。笔者走访了解到，不止同科·汇丰、明珠皇冠小区曾经遭遇小区车堵门情况，水木华园、恒润·郁州府等近十个港城新建小区都曾上演过“车堵门”这种情况。水木华园业主武女士告诉笔者，因为小区的车位矛盾升级，小区业主曾经号召起来集体拒交物业费，导致矛盾进一步升级，甚至曾有周末被物管暂停小区电梯使用的情况。
什么让小区停车冰火两重天
小区停车如何花样百出？其中的矛盾究竟出在哪里？笔者走访发现，无论是老旧小区还是新建小区，停车难的关键问题是利益纠葛。
之前曾经一度在网上流传过小区停车位月租2000元的某小区，其物业公司工作人员告诉笔者，他们从没有听说过这种说法，目前，他们小区的车位只售不租。该小区售楼处也证实“只售不租”这一情况，工作人员表示，他们小区目前车位价格每个14.8万元，不过，目前销售情况并不好，只售出其中三分之一的车位。
“新小区的强制管理实际上就是开发商希望业主能够购买地下车位。”从事物业管理的孙先生告诉笔者，地下车位包括两部分即业内所说的6B和核6B，所谓6B就是开发商自建的车位，这部分车位的出售属于开发商资产，供开发商自由处置；核6B其实就是我们常说的人防工程所涉及车位，这部分车位根据国家规定是应该只租不售，并且租期不能超过3年。不过，很多开发商故意混淆这两种车位，甚至希望能够将地下人防那部分核6B车位也一并出售。
“租车位受政府干预价格不能太高；但是出售的地下6B车位则是市场化行为，钱进的是房地产商口袋，物业拿不到，也不受政府价格管控。”孙先生说，现在房地产市场不景气，很多开发商都将建设和营销等成本摊在了车位上，这样车位价格水涨船高，一路猛飙至十多万。而车位的月租则由物业收取，标准普遍较低，每月的租金价格一般在220元以下。
“一个车位的使用年限是30年，即使按照220元月租满打满算，30年全部缴纳租金总额也仅是7.92万元，相较14.8万这一购买价格显然相差悬殊。说句实话，又有几户人家小区一住能住30年？”孙先生说。这么大的利润差额在其中，自然诱惑开发商想方设法减少车位出租比例，增加车位出售份额。
与之相较，老旧小区的车位则是另一番情况。一位物业项目管理负责人告诉笔者，很多物业参与老旧小区或者成熟小区的停车位管理时，开发商早已从项目撤出，物业都换了两三轮。这样新上任的物业，想要再进行汽车停放费收缴管理，购买车位的业主不会答应，习惯免费停车的业主也不会答应。
并且，这笔寥寥的车位租金中，地上车位的70%租金是用作小区物业维修资金上缴的，地下租车位中的民防租车位的租金也要部分缴纳民防，用作国家战备工程。而设立停车位需要进行整顿，地下停车位的运行还需要通风机和抽水电泵时时运转，有些小区没有门禁和车禁，进行停车位管理还需要先投入一笔资金，还容易遭受业主反对，这种吃力不讨好的事情，必然不会受到业主和物业公司的欢迎。
小区停车管理开启破冰之旅
虽然车位是小区停车难的关键原因，但是如果理顺关系，不是不能够改善当前现状的。市物价局价格服务处负责人表示，根据他们之前所做调查情况来看，港城老旧小区的停车位比例大约在1:0.4到0.6之间，而新建小区的停车位比例则普遍达到了1:1.1到1.2，部分新海新区小区的停车位比例达到了1：1.5，也就是说，这些新建小区1户人家能够分到1.5个车位，而老旧小区则是两户人家一个车位。如果能够管好，小区停车并不会这么拥挤。
“我们已经开启了对于小区停车收费的标准制定工作，目前，建院未来城、三禾城中城以及枫林水岸这三处试点已经启动。”他说，启动中的阻力，不仅来自开发商还来自业主，如何均衡两方利益成为试点关键。
“根据试点方案，地下车位与开发商自建部分地下车位统一价格租用。开发商可以优先买卖地下停车位，但是车位如果没有售出，就必须优先对小区居民开放租用，同时，我们也在积极跟人防部门沟通，解决人防工程部分停车位租用问题。”他说，除此之外，方案还明确了外来车辆和不租赁或者购买车辆入小区停车的管理，“我们制定了一个临时停车价格收费标准，确保小区居民停车权益。”据了解，除此之外，我市《小区物业管理收费细则》也即将出炉，对于收费标准和管理也将进一步明确。
不过，业内人士表示，这一办法能否实现“破冰”，还需要后续管理和服务支持。目前，不少小区的停车收费纠纷核心在钱的使用上，小区停车费收了多少，去了哪里，都是业主关心的问题。小区物业管理公司能否实施透明财务管理，让小区业主对物业车位收费心服口服将是化解小区停车难的又一关键命题。
