赶在太阳下山的时候，梧桐的影子落在“南京”上。秦淮区悦动·新门西的网红墙前，山西小伙吴晓宇拍到了他的“人生照片”，然后迅速让出左侧位，周围不少人在等候和“南京”合影。
城墙根下的老门西，曾经是城市纺织工业的集聚地，南京印染厂、南京第一棉纺厂等均坐落在此。而现在，这里的时尚体育产业与老城南烟火气融洽无间，“沉睡”多年的厂区蜕变为宝藏打卡地，园区连续3年税收破亿元。
像这样通过盘活低质存量载体实现“腾笼换鸟”的模式，叫做生产类城市更新。南京市鼓励利用旧厂房、旧仓库、老商业、老校区、老旧楼宇，改造建设现代公共服务和创新创业载体，推动产业升级和城市品质提升。2022年以来，全市以试点带动，推出了玄武区D9街区、鼓楼区金智里园区等一批典型的更新案例。
城市的过去有未来。对比老厂区、老校区旧与新的胶卷，翻新的基地处处闪现岁月痕迹，新的创造赋予它们全新的解释。
XX厂，是它的“曾用名”
当那扇写有“下关”两个大字的铁门在社交平台悄然走红，南京紫竹商业管理有限公司( 以下简称“南京紫竹”)副总经理陈大卫心里稍稍有了底。
“坐标建宁路196号，101明潮里。”越来越多的博主慕名来到大门口，拍下那面墙。而陈大卫和他的团队要做的，是如何让更多市民走进大门，看到“中国人民解放军海军一〇一工厂”的华丽转身。自1955年起，一批批舰艇模型和训练器材从这里发出。2007年改制后，该厂移交给地方，后因企业经营不善破产倒闭。2021年，南京紫竹斥巨资收购了包括厂房在内的企业全部资产。
尽管做过充分的尽调，但进场转了一圈后，陈大卫还是心里一沉：最老的建筑始建于上世纪60年代，最新的也不过是1984年，大大小小的厂房被以每平方米5毛钱的价格，租给了冻肉厂、印刷厂等当仓库，剩下的厂房里堆满垃圾。几块砖一搭、一张铁皮一盖就是一处小房子，这样的违建在整个厂区超过1000平方米。
抠掉外立面的水泥涂层，厂房的红砖“真容”浮现出来。见到此景的陈大卫和同事当即决定，就按照建筑的原有风格出新，同时进行适当的二次创作：窗户放大，增加采光，将其中一部分改造成门；红砖外立面上，添加色彩明快的涂鸦，专为拍照打卡设计；自有版 权的小猫形象气球“坐”上房顶，产生年代感和青春力的碰撞……男女老少迫不及待要在这里留“痕”。
让城市家底拥有新内涵，这是老城的期待。在城市中心区产业迭代进程中，工业企业、高校陆续外迁，一大批火热的老厂房、老校区闲置下来，沦为与中心城区格格不入的荒凉之地。用城市更新破解存量载体低效与增量空间紧缺之间的矛盾，南京努力探索前进。
2012年，南京第二机床厂的产权方金基集团，启动南京国家领军人才创业园(以下简称“国创园”)改造项目。“本以为就是修修房子，没想到这么难。”南京国创园投资管理有限公司原总经理吴成拿11号楼举例，整栋楼内部结构损坏严重，但清水红砖的山墙保存完好，非常漂亮。拆除还是保留?最终，团队利用“热水瓶换内胆”的原理，对外墙做了最大限度保留，用角钢加固围合，在墙体内部植入新的建筑体量，如今加固后的老厂房成为园区一处标志性景观。
摸着石头过河的不光是企业。老厂区的产权结构复杂，历史遗留问题千头万绪，牵扯土地、规划、消防、文保等诸多条线。缺乏政策文件支撑，按照现行标准，很多更新项目都难以推进。“这就需要多部门协同、多角度支持，为项目创新担当，打通难点、阻点。”南京市建委建设二处处长董文量说。
以消防审验为例，如果完全以现在的消防标准要求老厂改造，那很多房子和街区只能一拆了之。南京在全国率先拿出顶层设计，原则是改造后的消防条件一定要高于改造前。南京出台“消防审验管理实施意见”等文件，在城市更新的现实问题前，政府管理更具针对性。如今，南京城市更新政策工具箱已涵盖数十个配套政策和技术导则。
针对生产类更新，南京还提出分类采取整合集聚、整体转型、改造提升等方式，通过鼓励增加工业用地容积率、建设城市“硅巷”、引导土地多用途复合开发利用、新产业新业态可享受5年过渡期等支持政策，推动旧厂房、老菜场、老旧楼宇改造提升。
南京推进城市更新的路径越来越清晰。层出不穷的“新空间”，为一度被看衰的老城注入新活力。
由南京师范大学紫金校区“翻新”而来的金地·梧桐里，代表着另一种“再生”。2019年7月，因教育资源整合，经历60余载春风化雨的使命后，送走最后一批师生的这片老校区陷入沉寂。
在玄武区政府的“搭桥”下，金地商置依托校属载体资源进行全建制改造，校政企共建“校园风”科技园。“施工团队还没进场，喜欢‘玩’胶卷的80后李哲只是听了介绍、看了效果图，便果断决定落下来。”金地商置项目负责人薛峰印象深刻，“他的‘金陵银盐馆’很火，不少年轻人从外地飞来洗照片。”
新的故事在城墙内生发
4次追加资金，投入从3000万元增加到1.1亿元——城北红山西麓，由南京战斗机械厂老厂区改造而来的“红创PARK”，是新苑实业投资集团有限公司(以下简称“新苑集团”)20多年来做过最“亏”的项目。
尽管如此，他们也并不急于把载体填满。一年不到，13家企业被拒之园外。“入园企业一定要与科技、文化产业相关。园区体量不大，一期全填满也不过22家，产业方向做散了就‘四不像’，高度集聚反而能激发1+1>2的效果。”新苑众创招商经理曾齐最近很忙，俄罗斯列宾美术学院中国首个预科班落户园区，绘画系教授布洛欣要来此开展现场教学。
比修复老建筑更重要的，是改造后的空间要“装”什么样的内容。空间“唤醒”唯有与产业“焕新”同步发生，方有意义。南京提出，结合市、区主导产业、优势产业，确立园区的产业方向，吸引高端产业、人才，形成聚焦突破效应。
筑“新巢”引“新凤”，每个园区都要画好“产业图谱”：水西门明城墙下的国创园(原南京第二机床厂)，以文化创意、设计服务、科技创新产业为主导，已集聚洛可可等160多家创意企业。立足珠江路的“电子基因”，锦创数字产业园(原东鼎大厦)聚力数字经济赛道，招引包括哔哩哔哩、知乎在内的150余家优质企业总部及核心数字内容供应商，数字经济占比超85%。作为鼓楼区打造“环五台山生命健康中心”的首发载体，金智里园区(原汉中门老汽车站)围绕医疗信息化这一细分领域，过去一年里，园区招引了由中国电信联合南京市医保局开展的“医保高铁”“医药集采平台”项目，目前产业集聚度达到了70%。
在园区锻造产业链，一家头部企业能抵得上几个招商团队。中国联通物联网总部落户悦动·新门西以来，已“引”来30余家物联网上下游企业，提供超2200个就业岗位，年税收过亿元。而在金地·梧桐里，5家婚纱、摄影等企业也已追随婚庆产业“龙头”格乐丽雅而来。
对于初出茅庐的园区，开启招商之路并非易事。“边建设、边招商。半年里辗转了多座城市，就奔着头部、总部去，但收获甚微。”一位新园区运营负责人说。
转换思路，101明潮里街区选择先“引进”烟火气，让市民、企业闻“香”而来。通过和鼓楼区、下关街道的协调，园区为2.6万平方米工业用地争取来“不超过15%商业用途”的许可，规划了艺术办公、餐饮街区、文旅酒店、先锋运动四大业态，并把餐饮作为集聚人气的首发业态。与此同时，调研片区居民饮食喜好、消费习惯，招来一批餐饮企业。进入开业第二个月后，人流量逐渐攀升到5000人次。
园区运营方也坦承，餐饮业租金水平高，“来钱更快”，但一味地打造商业街区，与产业类城市更新的初衷背道而驰，同时在业态规划上，餐饮业也确实受到客观限制。立足长远发展，高品质的办公业态，仍应是后续招商重心。
城市更新，是以特定历史背景为注脚的。随着城市经济形态、产业布局变化，园区的“主打功能”也需随之更新。彻底摆脱“二房东”思维，就不能满足于装修好、招来商就了事，而要在提供更优质、更精细服务的供给侧改革路上不断突破。
除了复合生态，还有一些园区把目光放在专业运营上。
悦动·新门西的“网红墙”，便是一次出圈的尝试。当时，考虑到毗邻明城墙的咖啡店位置偏、人气差，运营方万科团队在征求企业意见后，邀请涂鸦艺术家，为其设计了这面“南京墙”。很快，配合抖音、小红书上的话题设置，节假日打卡游客络绎不绝，带动门店咖啡销量增长约3倍。尝到“甜头”后，今年1月，园区再次利用16栋建筑原有的城墙砖肌理构造，打造了一面“金陵”墙，持续刷屏社交平台。
“城和人共生”大有可为
在有限土地资源下，老城要走高质量发展的路，就需要每一个城市单元尽可能创造更多的正外部效应。对产业园区来说，要思考的不仅仅是经济发展、产业转型，还要统筹考量周边需求、城市功能。南京深知，城市的活力要由人来定义。有温度的城市更新，落脚点始终在“人”，城要与人共生。
在收购全部企业资产的同时，国创园接下了厂区职工的安置任务。园区保安、保洁等岗位优先向他们倾斜，原二机床厂医院也为其保留至今，不定期组织“银发团”回“家”看看……一位在园区重新上岗的老职工说：“过去跟冰冷的铁打交道，现在和温暖的人做朋友。”
阅江楼景区环抱下的101明潮里街区，特意把园区东侧做成开放式，与明城墙、护城河唇齿相依，成为城市公共空间的一部分，踏春而来的外地游客、当地市民，都能移步至园区，感受历史与现代融合的魅力。社区党群阵地、大学生创业基地，陈大卫还在园区里预留了多个场地，未来计划加强和街道社区、社会群体的联动，“这是不赚钱的空间利用，但也是园区应该产生的社会效益”。
与500户居民小区为邻的金地·梧桐里，主动共享食堂、足球场、健身设施，曾经反对施工的老人，如今成了园区“常客”。双创园退让6米建筑红线，打造景观步道；沿街餐饮店铺签订文明公约，许下“不扰民”承诺……
“每次在园区、街巷，看到人们的笑脸，我就觉得，这才是有机生长的老城该有的魅力。”南京市规划和自然资源局秦淮分局局长、秦淮区城市更新办公室常务副主任李建波说，南京在老城更新中采取过拆旧建新的做法，加快了城市发展、改善了民生需求，但一定程度上影响了老城风貌。后来也曾着力保护老城建筑，但商业性开发迁出了原住民，少了烟火气。“我们不断总结实践经验，逐渐认识到城市更新要融入城市功能演进，满足城市里‘人’的需求。”
历经“不得不为”“尽力而为”，城市更新已进入到“大有可为”的下半场。以生产型城市更新推动产业空间复归、高端要素复合、城市功能复兴，打造活力永续的“城市强核”，不断提升城市综合承载能力、公共服务配套水平和资源人才集聚能级，方能实现老城的“再中心化”。
作为全国首批城市更新试点城市，南京在加快城市更新由试点示范向全面推进阶段的转变。今年，列入年度城市更新计划的40个项目中，生产类空间占20个，包括依托所街公交场站，打造南京首个集公交驿站、办公酒店、市民休闲等功能于一体的TOD场站综合体等。
“要保留时代的痕迹，要补齐城市的短板，要运用绿色、低碳、智慧的理念和技术，要持续不断地投入。”江苏省规划设计集团城市更新规划设计院院长王海勇说。
与此同时，老牌园区也没有停下脚步。刚刚还清改造贷款的国创园，最近准备启动再更新。在“城—人—产”这一逻辑下，运营方期待，通过精塑园区的面貌、功能、场景，吸引和留住新人群，进而带动老城的新产业。
