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商品房社区换梯可以“套公式” 首部更换电梯软法指引发布 经验来自中远两湾城

  记者 刘雪妍

  “普陀区既有住宅更换电梯软法指引”昨天在半马苏河驿站·1690党群服务中心发布。发布会之所以选在此处,是因为相关经验脱胎于这里的中远两湾城小区。

  中远两湾城是上海内环内最大的住宅小区,96个楼栋共有11599户近5万居民。最早建成的楼栋距今已有22年,“高龄”电梯经常“宕机”,存在梯门关不上、骤降、运行时厢体晃动严重等安全隐患问题。“2021年小区第一部电梯成功更换后,相关实践很快复制推广。目前中远两湾城206部电梯中186部逐步推进换梯,其中129部已投入使用。”中远两湾城第三居民区党总支书记恽梅说,普陀区委依法治区办、区司法局以中远两湾城成片换梯成功经验为基础,将商品房社区换梯工作方法以软法指引的形式明确细节、规范责任,是以法治保障居民自治和护航群众安居乐居的体现。

  “摸着石头在过河”

  “2019年初夏,我一个人搭乘电梯,突然一声巨响,电梯在五六层之间停住了。电梯里没有手机信号,紧急呼叫装置只有杂音,我拼命拍门大叫,总算有路过的邻居听到动静,帮忙联系物业来处理。后来楼里不少人也陆续碰到了类似情况。电梯用了近20年,隐患很大,大家都有换梯的想法。”中远两湾城147号的居民张英华讲起五年前的亲身经历,这也是换梯的开端。

  更换电梯没那么容易,换梯条件怎么界定?要走什么程序?维修资金该如何使用?单一楼宇更换电梯是否有法律依据和制度保障?一连串问题摆在居民面前。2020年8月,楼代表联系到中远三居委,党总支书记恽梅告诉大家,首先要成立楼内所有业主认可的换梯小组,至少5人。接着,由恽梅牵头,业主代表、物业、业委会一起,召开了关于147号换梯的三位一体讨论会议。业主们迈出了换梯的第一步。

  新问题又出现了:维修资金不一定够换梯。业主们提议,由楼内全体业主自筹资金。恽梅当即表示反对,147号是小区第一栋要换梯,且全楼业主都迫切要求换的楼栋,自筹并不合适其他楼栋,不能特立独行。张英华说:“我们是摸着石头在过河,应该走一条平坦的路,不能拍脑子去走不寻常之路。于是我们求助居民区党组织,由居民区党组织搭建平台,跟三菱电梯公司开了沟通会。”

  会议结束后,双方达成了以前从来没有过的特种设备分期付款的做法。电梯公司提出,特种设备原本不能分期付款,但考虑中远两湾城是一个超大型社区,居民党建平台有保障,最终同意让业主分三期付款,这样就解决了当时资金暂时短缺的情况。

  换梯过程中还有一个成功的关键在于业主们建立了“楼事楼议”平台,这个平台的搭建让楼栋居民与物业、业委会沟通议事更方便、高效。张英华说:“三方几乎每周都要召开沟通会议。经多轮沟通、讨论、意见征询后,终于签订了更换电梯合同。2021年6月换梯开工,当年9月第一部客梯成功更换,11月货梯也完成更换,至此,居民们用上了全新的两部电梯。”

  形成法治观察意见

  中远第三居民区也是普陀区首批基层法治观察点之一。在推动换梯的实践与思考中,针对换梯条件界定难、管理主体不清晰等问题,恽梅作为法治观察员,提出了《关于健全“换梯”治理体系提升“换梯”治理能力的法治观察建议》。

  实践中,根据《中远两湾城小区业主大会议事规则》和《中远两湾城小区专项维修资金管理规约》,此次换梯,参照业主大会运行模式,创建了“楼事楼议——小型业主会”议事品牌,坚持基层协商民主原则,充分听取业主诉求,谋求广泛共识。业主达成共识后,通过支取维修基金、社会力量参与等形式,从而保障了换梯资金来源。从147号楼开始,到现在为止,中远第三居民区58部电梯已更换了56部;中远两湾城206部电梯中186部逐步推进换梯。由点及面的实践,为街镇、区级、市级层面深入调研、出台规范化指引、建立完善换梯机制提供了鲜活案例。

  “中远两湾城第三居委会从社区层面上积极推进成片换梯工作,并持续拓展楼事楼议‘小型业主会’议事机制适用范围,取得了较好成效。”恽梅说,“从这些经验出发,我们在建议中提出,市级层面可以建立换梯治理专项联席工作会议制度,有关部门应就换梯治理集中研判、统一部署,形成在全市范围内实施的专门方案,明确相关标准、条件、流程等亟须解决的问题。区级层面成立专门联席会议制度,协调各相关单位,在市级总体方案基础上形成区级方案。”此外,楼事楼议“小型业主会”议事机制以楼组为基本单位,流程规范、普适性程度高,其运用使楼组的民意征询效果、实事推进效率、居民获得感满意度等都呈现出积极态势。

  恽梅介绍,除了推动楼组换梯实事成片落地,他们还推动了楼栋快递入户、大堂微更新等区域性公共事务协商难题的解决,衍生了运用于小区儿童乐园众筹微更新、非机动车库信号覆盖、地面僵尸机动车清理、非机动车坡道改造等项目的征询协商流程。

  “我们辖区内60余家商铺还组成了商铺网格,由居民区块长担任网格长,物业专员担任网络员,加强小区内商户包干管理。还汇聚法院等力量,打造‘第三方调解集群’,探索建立妇女儿童权益保护、消费者权益保护等特色站点。”恽梅说,完善的社区治理法制体系是由自治规则、楼组公约、议事机制等与法律法规共同组成的,只有运用法治思维,才能很好地解决涉及群众切身利益的矛盾和问题。

  让优秀经验可复制

  装订成册的指引共38页,很像一本聚焦换梯工作的“工具书”,为各方提供了兼具操作性和灵活性的路径指引,其中明确了推进换梯工作的11个节点,包括:广泛听取意见、形成初步意向、成立换梯小组、形成换梯方案、开好业主会议、严格投票表决、方案表决公告、成立协调专班、文明进场施工、项目施工评估及换梯材料归档。最后还列明相关法律法规。

  在指引制定的过程中,普陀区委依法治区办、区司法局多次与中远两湾城第三居委会、宜川路司法所及小区物业开展情况咨询会、座谈交流会,广泛听取各基层法治观察点和观察员的意见建议,做到“深入调研、开门制定”。

  “作为桃浦镇司法所的基层法治观察员,2024年3月,我第一次收到了《“换梯”软法指引1.0版》。收到后,我立即在所内组织了研究小组,先全面阅读文献,逐条分析规定和指导意见,随后召开了一系列内部研讨会,对法律依据、实际操作性和可能遇到的挑战进行了深入讨论。通过多轮次、多角度的研究和讨论,形成初步的意见和建议,以确保指引更加完善和切合实际。”上海申道律师事务所主任杨邹华说。

  “此次指引的发布,是对优秀经验的推广,让更多小区换梯不再‘摸着石头过河’。”发布会上,普陀区司法局党委书记、局长张韶春表示,作为全市首部既有住宅更换电梯的软法指引,这是普陀基层依法治理的一个缩影,更是推进更高水平治理的新起点,接下来他们将继续扎实做好基层依法治理工作。

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