上个月底，富春花园小区业委会部分成员通过邀请招投标方式选聘了新的物业公司。然而，清浦区住建局却撤消了该小区业委会部分成员此次选聘物业的决定。令人感到奇怪的是，小区大部分业主对重新选聘物业公司并不知情，而小区现在的物业公司称，自己也是在新的《物业服务合同》签订后才得知这一消息的。这究竟是怎么回事？记者为此展开了调查。
社区记者 金鑫 高玉启
1选聘新物业业主不知道
近日，清浦区解放东路富春花园小区不断有业主向记者反映，在小区业主不知情的情况下，小区业委会日前重新选聘了物业公司，而此次选聘又被清浦区住建局否定。还有小区业主代表提议罢免部分业委会委员。接二连三的怪事让业主们有些看不懂。
接到反映后，记者近日来到富春花园实地走访。谈起小区更换物业一事，受访的多位业主表示不知情。“区住建局撤销选聘物业的决定，肯定是有依据的。”业主李先生猜测，“这里面是不是有利益纠葛？”
而这件事给小区也带来了不小的影响。“物业服务明显不如从前了。”一位业主说，杂草丛生、车辆乱停的状况近来尤为突出，“现在的物业公司不提高服务质量，更换也无可厚非。”
随后记者来到小区物业办公室。物业公司经理张金红告诉记者，她对业委会选聘新的物业公司不理解。“小区选聘新物业，同等条件下我们有优先权。”可事实是，业委会的做法已经让现有物业出局。谈起小区物业服务不到位，张金红说，小区物业收费本来就低，加之收缴率不高，服务上肯定会有瑕疵。
2更换物业业委会内部意见不一
去年，富春花园小区业委会进行了换届选举。现在的三维物业公司与上届业委会签订的物业合同也于去年到期。可当时小区正在进行业委会换届选举，考虑到小区稳定，清安街道办、富春花园社区和三维物业达成口头协议，将物业服务延长至2013年12月底，然后按程序重新选聘物业。
据了解，小区现任业委会一共有7名成员，其中的4位在新的物业合同上签了字，其余3位成员对此持反对态度。
主张更换物业的业委会副主任高骥告诉记者，现任物业管理很差，在小区很不受欢迎。“新的业委会成立后，我们从维护小区大部分业主利益的角度出发，集体做出更换物业的决定。”
高骥说，当时签订合同时，业委会5人出席，4人在合同上签字并加盖业委会公章，这符合程序。
“并非所有的业委会委员都同意这种选聘物业的方式。”业委会主任缪金华认为，现任物业的服务让业主不满意，这是事实，但既然是为全体业主利益考虑，选聘新物业搞好小区，那就放到阳光下操作，“召开业主代表大会，听取业主代表的意见。”
3业委会违规被住建部门叫停
清浦区住建局物管科科长徐茂告诉记者，根据《物业管理企业资质管理办法》的相关规定，超过20万平米以上的住宅项目，必须要由二级资质以上的物业企业，富春花园小区有近28万平米的面积，而富春花园业委会新签订的物业企业只有三级资质，也就是说存在超资质接盘。
“小区业委会部分成员通过邀请招投标方式选聘新物业企业，并签订了物业服务合同，没有走正常程序，违反了公开、公平、公正原则，也存在违规行为。”徐茂说，基于这两点，他们撤消了该小区业委会此次选聘物业的决定。
现行的相关物业管理条例中明确规定，小区选聘或者解聘物业，需要由业委会递交业主大会审议批准。由此可见，未经业主大会同意，业委会擅自解雇或聘用物业公司的行为是违规的，属于“越权”。
4业委会为何不时“越权”
在现实中，业委会“越权”违规的行为经常发生。
徐茂告诉记者，有些小区业委会打着维护小区全体业主利益的旗号去维权，实际上是掺杂了个人的私利，特别是在选聘物业企业方面，表现得尤其突出。
“以前业委会没人愿意去做，但现在大家削尖了脑袋往里面钻，为啥呀？有利可图呗。”一位业内人士告诉记者，虽然业委会成员是义务性质，不拿工资，但因为业委会掌管着物业企业的“生杀大权”，所以物业企业一般不敢得罪业委会，甚至还会笼络他们。
理论上讲，业委会本身不具备决定权，但由于操作中的不规范，现实中业委会的权力很大。“有的业委会成员摆名了就是找我们要，只要他们要求不过分，我们一般会答应。”一位物业经理无奈地表示。记者在采访中了解到，一些小区业委会成员可以享受到免交物业费、停车费的“优待”，每月还有交通费等补贴。
5业委会如何监管成难题
长期以来，业委会的身份尴尬，既不是自治社团，也不是企业法人，更不是政府机构。缺少法人身份，让业委会的监管也成为一道难题。
“归根到底，由于现行物业管理法律法规的不够健全，对业委会的监管目前仍处于空白。”徐茂说，按照现行规定，小区业委会受所属街道指导，但这个弹性太大，业委会不听，街道一点办法也没有。而且业委会违规，对业主造成了侵权，也没有办法来追责，这就导致了业委会监管缺失。
“监督业委会，业主责无旁贷。”一位业内人士告诉记者，业委会作为全体业主利益的代表机构，其行为理所当然地要接受每个业主的监督。也就是说，对于业委会有损业主利益的违规行为，每个业主都可以揭发并提出诉讼。因此，物业管理条例规定，一旦业委会的行为伤害到了其他业主的利益，业主可以向法院提出诉讼，要求改选新一届业委会。
一位物业经理告诉记者，导致业委会看起来权力很大的主要原因，在于小区最高权力机构的业主大会没被用好。这主要是业主的自治意识较差，疏于参与小区的管理，甚至连业主大会都不参加，从而逐渐养成了由业委会代替业主大会做决定，权力由此转移。
6可建立第三方监督体制
徐茂建议，仅靠业委会成员的自律和规章制度的约束，其监督效果并不佳。可以考虑在业委会运作监督制度设计中引入第三方，建立第三方监督体制，是强化对业委会工作监督力量的一条有效途径。作为独立于委托方（业主和业主大会）和业委会的第三方，对业委会及其组成人员的管理行为进行监控、督导与评价，克服管理工作中的随意性与盲目性。
“如果业委会无法发挥作用，或者起反作用，不如不要业委会。”徐茂说，今年新颁布的《江苏省物业管理条例》第27条规定，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可由街道办事处、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业委会职责。
“清浦区闸口街道金伦·汇锦园小区最近就成立了物业管理委员会，代行使业委会职责。”徐茂认为，这代表了一种趋势和方向。
