灯芯巷社区实景
“起初大家心里没底，总觉得他们是来赚钱的。所以刚开始我们就抱着‘先看看再说’的心态。后来发现，大物业来了以后，小区一天天变得更好了。”在拱墅区天水街道灯芯巷社区住了40多年，陈爷爷亲历了小区从无物业到社区化准物业，再到如今“片区化大物业”的变迁，心中的观念也发生了深刻的转变。
灯芯巷社区地处武林商圈核心区，地理位置优越，却曾因“楼道保洁跟不上、停车难、绿化修剪不及时”等问题让老小区“幸福指数”打了折扣。如今，这片老旧小区正因“片区化大物业”模式悄然蜕变。楼道干净整洁、绿化修剪整齐、车辆停放有序、安全隐患逐个消除；更令人暖心的是，老人提重物有人帮、买菜送餐有专人、维修报修快速响应……居民们、街道社区以及物业工作人员都有了实实在在的获得感、幸福感。
“打包成片”
从萌芽到全域一体化物业管理
天水街道是杭州“繁华原点”，更是典型的中心城区高密度居住区。包括灯芯巷在内，整个天水街道多为建成40余年的老旧小区，户籍人口约3.8万，其中60岁以上老年人占比超30%。
此前，街道下辖的老旧小区采用社区化准物业的物业服务形式，各社区普遍存在保洁、秩序、停车等服务内容多头管理的现象，存在责任不清、互不协同、效率低下等问题。同时，随着旧改工程的广泛推进和未来社区建设的不断深入，老旧小区“重建设、轻管理”已成为提升居民获得感必须破解的课题。因此，天水街道萌生了引进专业化物业实现服务一体化管理的想法，并对社区居民进行摸底调研。其中三分之二以上的受调查对象希望并支持社区引入高质量的品牌物业，并希望由社区主导这件事情。
2022年12月，天水街道七个社区通过联合招标形式，引入绿城物业，并于2023年2月正式启动对7个老旧小区的全域一体化运营。这一模式的核心，是将多个相邻老旧小区“打包成片”，由一家专业物业企业提供标准化、集约化、全周期服务，实现资源统筹、成本优化、响应提速。
“先体验后付费”
居民满意度连年攀升
“我们天水街道老年人偏多，占比超30%，他们的付费意识并不强。在引进大物业之前，居民每年只需缴纳50元卫生费，而现在按照0.5元/平方米/月收费，这笔费用是翻倍的。”灯芯巷社区工作人员表示。
面对根深蒂固的“零物业费”习惯，如何有效推动居民们转变观念？
街道和物业公司经协商一致提出“先服务后付费”，由物业企业率先为社区居民提供专业化服务，再分阶段逐步收取全额物业费。
2023年全年免收物业费，让居民“零成本”体验专业服务，以体验服务促进双方建立信任，从2024年开始收取物业费。
据了解，自2024年4月绿城物业全面启动物业费收取工作以来，7个社区平均收缴率达60%以上，其中灯芯巷社区第一网格达76%，最高社工联系片区达93%。
“大物业的整体营收也由2023年的亏损，稳步改善至2025年基本实现收支平衡。” 绿城物业旗下浙江善治城市服务有限公司项目经理邵成介绍道。
高物业费收缴率，源于居民们对大物业运营模式发自内心的认可，居民满意度也连年攀升。
围绕“幸福”做文章
为共富增色添彩
“本以为物业服务都大同小异，但我们的大物业围绕‘幸福’二字做文章，是真的在为我们老旧小区居民‘办幸福实事’。”陈爷爷说。
服务升级不止于“扫地修灯”。2023年，天水街道和物业就已共同推出“1124”微治理服务模式：每个社区设立1个“微治理综合服务站”，配备1名“大管家”，提供24小时全天候物业服务，实现“街社需求、物业响应”“物业吹哨、街社报到”双向联动机制，有效打通服务群众的“最后一公里”。
街社的工作人员也为能在三年内培育出一支可持续运营的大物业倍感欣慰。“大物业很大程度上也为基层治理减负，减少了我们对物业管理上琐碎事务的投入，能够集中资源和精力去做其他事情。”天水街道的工作人员说。
物业服务人员同样有了更加强烈的获得感与幸福感。2023年、2024年两年间，物业基本上每个月都会收到来自居民的感谢信或锦旗。
“一些我们随手做的小事，就能收获居民们的暖心回应，这让我们的物业服务人员会有更强烈的职业认同感。” “幸福大管家”叶彩云说。
片区化大物业这一创新模式的可持续运营，不仅打通了老旧小区服务管理的“任督二脉”，更为杭州共同富裕示范区基本单元建设增色添彩。
当老人能安心走出家门，当物业与居民互道“谢谢”，这些微小而确定的幸福，正是共富最真实的底色。
