楼市躁动，豪宅先行!
从今年上半年数据来看，与普通刚需盘遇冷形成鲜明对比的是，南京豪宅市场却持续走出“独立行情”，南京楼市或进入“改善”时代。
进入“改善”时代的楼市，产品力必将成房企坚持长期主义的立足之本。
作为南京一梯队板块里的头部，河西南在改善市场独领风骚。
南京楼市的信心所在：不管市场多差，河西南总能刺激人心，市场总是“正反馈”：报名量大→中签率低→有价值→更多人报名→中签率更低。
如今，河西南改善全面开花，迎来10盘同台竞技。
大量新房源预计在今年三、四季度上市，有计划置业河西南的买房人，赶紧来关注!
01 罕见小户型!500万也能上车河西南
在动辄143、195甚至是220㎡起步的河西南，小户型其实并不多见，目前河西南在售的楼盘有100㎡左右小户型的仅有嘉璟峰一家。
值得一提的是近日公布了项目规划的奥体建设G31，也有意打造112-143㎡的小户型，河西南罕见的迎来了小户型补缺。
户型小，意味着总价也低，以嘉璟峰为例，项目前期销许均价45716元/㎡，另有约4000元/㎡的升级包可选，以此计算，含包总价仅需500万左右。
因此，想要上车河西南的刚需，这两家楼盘无疑是最好机会。
嘉璟峰：目前河西南新房市场中起步户型最小的楼盘。
据悉，项目即将加推1、12号楼，共188套房源，本次有小户型推出，户型建筑面积约103、124、167、169㎡，最快本周拿到销许，想要上车河西南且预算不多的千万不要错过!
建面约103㎡三房两厅一卫户型
格局方正、南北通透，全明户型设计；三开间朝南，餐客厅一体化，南向通长阳台连通客厅+南次卧。
据南京网上房地产数据显示，项目自6月1日首开，先后1个半月内3次开盘，中签率均创下新低。累计推出188套房源，目前仅剩7套未售，可以说成绩相当不错。
奥体建设G31：项目本周刚公示了设计方案，拟建5栋17—25层高住宅，其中6、7、9#为17F，2、3#号楼为25F。
项目预计打造112-143㎡的小户型，河西南再次迎来小户型补缺。
建面约112㎡三房两厅两卫户型
三开间朝南，餐客厅一体，外连大阳台；主次双卫，其中主卧带独立卫浴，南北通透(具体户型以售楼处为准)。
河西南G31项目，今年7月被奥体建设以总价约16.5亿元拿下，成交楼面价约35668元/㎡，毛坯销售限价约48000元/㎡，这是目前河西南最高毛坯限价之一。
据悉，项目已确定由淮安新城投资开发、保利、颐居建设、奥体建设4家国企联合开发，其中保利负责营销。
02 143㎡起步!河西南改善主流之选
143㎡起步基本上是河西南改善户型的主流，近一年来亮相的江宸府、金鼎湾和禧、颐和云台源筑、深业南湾上府都是140㎡起步，含包总价门槛也都在700万以上。
作为“豪宅守门员”户型 (普通住宅<144㎡) ，143㎡户型在首付、税收、未来二手交易等各方面都比“非普通住宅” (144㎡及以上) 有一定优惠。
它不仅是各大房企发力的重点，也是改善客群最青睐的产品。
那么，在众多143㎡户型中，究竟谁才是“王者”?
金鼎湾和禧：项目昨天(8月26日)在青年国际会议酒店收官，加推3、5、6号楼，共168套房，面积143、168㎡，全装修均价约4.7万/㎡，另有5000元/㎡升级包可选，首付8成。
8月的南京楼市谁最强?
金鼎湾和禧给了答案：168套房，613人报名，综合中签率27.41%!报名人数最多!看得对手瑟瑟发抖。
事实上，南京本土国企建邺开发集团旗下的“金鼎系”产品，一直是买房人心目中“神盘”的代表，在南京，金鼎湾几乎相当于豪宅、顶流的代名词，包括金鼎湾今朝天下、金鼎湾如院、金鼎湾国际等。
金鼎湾和禧规划打造新中式+低密住宅，相比高层林立的河西南，产品自身较为稀缺，定位高端改善。
据南京网上房地产数据显示，项目6月17日首开，136套房源，报名人数712组，综合中签率约19%，仅剩7套未售。项目收官加推情况暂时还未出，据开发商表示，房源当天基本售罄。
建面143㎡四房两厅两卫户型
南北通透，四开间朝南，阔景阳台开间约7.1米，卧室带飘窗
建面168㎡四房两厅三卫户型
一梯一户，大横厅面宽约5.7米，阔景阳台开间约8.7米，四开间朝南，三间卧室朝南，双套房设计。
江宸府：项目规划打造2栋30层高层住宅以及相关配套，共180户，主力户型约143、198㎡，都是四房，两梯两户，其中198㎡户型带270°转角阳台。
项目全装均价约46865元/㎡，另有装修包3800元/㎡，首付5成起，预计2024年5月底交付。
据南京网上房地产数据显示，江宸府4月2日首开，目前还有96套房源未售，去化艰难。
值得一提的是，江宸府还是河西南罕见的开启分销的楼盘，不过现在看来收效甚微。
建面约143㎡四房两厅两卫
建面约198㎡四房两厅三卫
颐和云台源筑：项目临近S3号线高庙路站，预计9月加推5号楼，共128套房源，户型建面约143㎡，前期含包均价约5万/㎡。
建面约143㎡四房两厅两卫户型
格局方正，南北通透，四开间朝南，主卧私享独立卫生间。
颐和云台源筑整体节奏比较快，6月中旬首开，7月底加推，预计9月再推一栋楼，该栋楼推出后，项目后期仅剩9号楼待售了，预计今年或许会收官。
项目上一次开盘在7月29日，84套房源吸引350套房源，综合中签率约24%。其中项目升级装修包价格预计约3500元/㎡(以下具体装标以合同为准)。
据南京网上房地产数据显示，项目前期开盘销售情况还不错，目前剩余16套房源未售。
建面约 143㎡4房2厅2卫户型
四开间、三卧室朝南，整个南向超长采光面；大开间、短进深，全明布局、南北通透的设计，让人一见倾心。
深业南湾上府：项目拟建5栋22-32F高层住宅，近期曝光了四款户型图，将打造四大主力户型，建面约143—188㎡(以开发商最终信息为准)。
南湾上府由深业拿地，是继深业龙湾上府之后，深业在河西南的第二个住宅项目，定位纯改善，目前含包放风5万/㎡，预计总价约730多万起。
据项目销售透露，深业南湾上府预计今年9月初正式公开售楼处与样板房，最快10月首开。
建面约143㎡共有两款户型，位于1#楼边户、8#楼。
其中一种为三房两厅两卫，大横厅设计。
三开间朝南，大开间短进深，采光条件好；约6.4米大横厅外连270°宽屏大阳台，南北通透，通风效果好。
另一种为四房两厅两卫布局，全明户型设计。
整体布局与隔壁的金鼎湾和禧约143㎡户型近似，细节处理上，南湾上府的餐厅带飘窗，玄关更易做一体收纳柜、主卧为转角飘窗；而金鼎湾和禧为270°阳台、主卧做的浴缸等。
建面约165㎡四房两厅两卫户型
四开间朝南，三卧室+大横厅，大开间短进深设计，采光充足；南北双阳台更是难得一见。
建面约188㎡四房两厅三卫户型
该户型与约165㎡户型布局近似，不同处在约188㎡有南向双套房、主卧约30㎡的全功能套间、主卫带浴缸+淋浴室，而且大横厅+阳台开间更阔绰，比如近6.2米开间的客厅。
另外，项目地理位置十分优越，就位于地铁2号线天保街旁，北侧是在建的华润金茂G97地块，是名副其实的地铁盘。
03 坚持做大!河西南真正的高端局!
其实，188㎡并不是河西南纯新盘的“极限”。
金基中北朗樾府直接做了195㎡起步的大平层，星叶云墅更为夸张，220㎡起，妥妥跻身南京千万级豪宅行列。
与此同时，已经公示规划的中北盛业G30地块，很大可能会成为金基中北朗樾府2.0。
从日照分析图中依稀可以看出大致户型，4室3卫，4开间朝南，中间一个大横厅，典型的LDKB一体化客厅，厨房配了岛台。
这基本上与已经公布户型图的金基中北朗樾府主力户型差别不大。
在当前，楼市行情下行，刚需占据市场主要购买力，各个区域都在积极推出小户型的情况下，河西南却依旧在做大户型的路上越走越远。
说到底，还是河西南板块的自信。
金基中北朗樾府：项目共规划4栋21-30F高层住宅，一梯一户，只有206套房源。预计最快9月首开1、3号楼，约100多套房源，主力户型建面约195㎡，另有少量建面约330㎡顶底跃。
项目已公开位于金基嘉玥的城市展厅，预约制接待!据悉，项目预计8月底公开售楼处与样板间。
标准层建面约195㎡大平层，四房两厅三卫
四开间朝南，大开间短进深设计。虽是比较经典的四房布局，但是每一个功能区的尺度都非常疏朗。
项目前身为河西南G115地块，于去年11月土拍中被中北盛业摇号竞得，成交楼面价33668元/㎡，毛坯限价44880元/㎡。
据悉，项目已确定与金基联合开发，且由金基操盘，按照金基一贯的高品质升级装修标准，后期的含包上市的价格很可能会达到5.2万-5.3万/㎡(具体价格以销许为准)。
中北盛业G30：项目规划拟建5栋26F高层住宅，最高26层，高度约为90米，具体户型和上市时间待定。
据悉，G30地块是第二批次土拍中河西南四幅“触顶”地块中争夺较为激烈的地块，历经14轮，最终被中北盛业以总价16.3亿摇号竞得，成交楼面价35655元/㎡，毛坯限价4.8万/㎡，未来含包上市价或达5.5万/㎡。
中北盛业河西南G30将由中北与金基联合开发，大概率将由金基操盘，这也是金基继朗樾府之后，在河西南落下的第二个项目。
星叶云墅：项目拟建6栋12-13F住宅，未来毛坯房限价46350元/㎡，预计将于近期公开售楼处。
据悉，星叶云墅主力户型建面约220㎡、280㎡，还规划了下沉式庭院，定位高端改善，目前含包放风价已经超过5万/㎡，整体总价预计1140-1480万
星叶云墅作为目前河西南首个起步户型突破200㎡的项目，不仅能提高辨识度，同时还将吸引众多高端改善买家进驻。
葛洲坝G29：被称作“河西之王”的G29地块，前不久发布了2条工程总承包招标公告。
据公告显示，项目分两期建设，规划8栋楼(可能包含物业用房等)，预计项目最快明年上市。
作为河西南首幅不设毛坯限价的地块，葛洲坝G29备受关注。
项目位于河西南青奥滨江线上，周边千万级豪宅聚集，有已经收官的长江尊邸、万科翡翠滨江、滨江ONE，整个片区拥有成为南京“顶级豪宅区”的潜质。
生活配套十分丰富，如：保利大剧院、南京眼、南京儿童医院、地铁S3号线平良大街站等。
葛洲坝G29被看做是长江尊邸的姊妹篇，坊间有传闻项目建面普遍在200㎡以上，未来上市价格可能达到7.5万/㎡，大概率总价达到1500万以上。
随着新地块、新盘的陆续上市，未来河西南的竞争也将变得更加激烈。
当价差逐渐消失，面对10余家楼盘可能同台竞技的局面，倒逼房企做出改变，注重产品力，打造差异化产品。
比如像奥体建设G31主动调低预期，主打建面约110-140㎡产品，客群圈定首次置换、二次改善；
也可以像朗樾府、星叶云墅等新盘进一步拉高调性，主力建面约190-200+㎡平墅，主打高端住宅，配备独立会所、科技系统等。
总之，楼市进入新周期，“闭着眼”买房的时代过去了，只有核心地段+优质品牌+现有配套优秀+优质产品的“四优”项目才能”跑“得更远。
本文根本目的旨在客观讲述房地产市场现状，不存在刻意中伤任何项目。
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