今天下午，房地产行业龙头万科在深圳举行了2021年年度股东大会。
会上，万科董事会主席郁亮表示，从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程。在分享了前五月的行业数据后，直接坦言，这是他从业以来觉得压力最大的一段时间。
在此情形下，各大房企纷纷寻求出路，使出”十八般武艺“，继小麦、大蒜换房后、南京一楼盘推出了”西瓜换房“。
1、房地产市场已经触底!亟需恢复信心
经历了去年下半年的资金困局，以及今年上半年的区域疫情，房地产市场的销售持续低迷，信心亟待恢复。
在6月28日的股东大会上，万科董事会主席郁亮面对当前投资者最关心的房地产市场形势问题表示了自己的看法，“从短期来看，我们的市场已经触底，但恢复是个缓慢的过程”。
“这是我从业以来压力最大的一段时间，”郁亮坦承，今年上半年行业经历了一段艰难时间，根据各地网签公开数据统计，主要一、二线城市商品住宅销售面积1-2月同比下降36%，4月同比下降约6成，但5月情况已出现好转，进入6月之后环比明显上升。
郁亮对6月份市场比较乐观，原因有三个：一是政府为行业健康发展调整了政策，对行业带来了积极影响；第二个则是疫情延误的需求会在6月份回补；第三，则是房企会在6月份冲击业绩，存在季节性因素。
郁亮也表达了对行业未来的信心。“最近这一年，许多行业都不容易，房地产并非最艰难的，没有理由躺平。更何况房地产仍然是十万亿级的市场，同时也是千年行业，常做常有，常做常新，不管未来的道路多艰难，走下去就会有机会。”
但他也表示，当前房地产市场所处环境已与过去不同，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，“我们不能再沿着过去的逻辑，认为能回到高峰时期的速度和规模”，他认为，接下来的市场恢复是个温和、缓慢的过程，不会是“触底反弹”。
“过去高峰时期的增长已经过去了”，郁亮强调，市场很难回到过去，也不允许回到过去。
2、逆势涨价的南京楼市，救市有效了?
此前每一次出现经济低迷、房价下行，政策都会宽松，都会出来救市。
然而截至目前，公开宣布松绑楼市的城市已经超过150个，这还不包括私下悄悄执行政策的城市；限购、限售、限贷、公积金、购房补贴等全面松动；可以说，全国的城市都正在执行或者酝酿着一场救市。
各级政府及全社会也都对这波救市政策重振楼市雄风寄予了很大的期望。
事实上，随着政策的叠加，微观市场上已悄然发生了一些反应。
6月16日，国家统计局发布5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。5月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，二手住宅销售价格环比持平。
图片来源：国家统计局网站
再来看南京，自今年4月以来，两个多月的时间里，南京已先后十余次出台楼市调控政策。
在调整限购方面，允许工作地点在限购四区内(鼓楼、玄武、蓁淮、建邺)的南京本地居民，在原有限购套数上，可多购一套二手住房。同时，对限购四区外的地区，大范围放开新房及二手房限购。
限售政策也进一步放开，由此前取得《不动产权证》满三年后方可上市交易，调整为自合同备案之日起满三年后即可上市交易。
此外，在首付比例和公积金额度上也有放开。其中，名下有多套房的，房贷已结清，新购房首付只需五成，利率可以按首套执行；首次使用住房公积金贷款购买第二套房，住房公积金最高可贷额度调整至50万元/人、夫妻双方100万元/户。
针对外地购房者的限制，在4月27日南京也做了调整，将“3年内在南京连续缴纳2年及以上社保或个税”的购房门槛，降低为“1年内在南京累计缴纳6个月社保或个税”，但明确规定社保不可补缴，且离异买房仍追溯两年内家庭购房记录。
随后南京再度释放消息，允许外地购房者通过补缴社保的方式，购买部分区域房子。
那么一系列救市政策之后，南京楼市的表现如何呢?
1、首先是豪宅市场率先回暖，逆市热销。
今年，南京总价1000万以上的新房豪宅，已经成交了超1500套!
图片来源：孟祥远
2、南京新房迎来一波涨价潮，有一大批楼盘价格已经成功上涨↓↓↓
河西：海玥花园涨价3039元/㎡、鱼嘴润府涨价7871元/㎡、嘉璟峰涨价1612元/㎡。
大校场：金基望樾府涨价3230元/㎡、翡丽铂湾涨价2064元/㎡。
江北核心区：晴翠府涨价1493元/㎡。
城南：电建洺悦华府涨价2272元/㎡、仁恒城市星光涨价1160元/㎡。
3、10人抢一套房、6人抢一套房，楼市重现久违的热闹盛景!
6月开盘的新玄武招商局中心·臻境、河西南颐和云台源筑、河西南金鼎湾和禧、河西南嘉璟峰、大校场金基望樾府等楼盘开盘当天基本卖光。在当今南京楼市低靡的情况下，实现逆市热销，可见南京的改善楼盘已经回温。
同时近两天开盘的三家河西的楼盘也热度颇高：
海玥花园116套房共741组买房人报名，综合中签率15.65%；
鱼嘴润府192套房共1873组买房人报名，综合中签率10.3%；
嘉璟峰62套房共624组买房人报名，综合中签率9.9%。
4、南京今年第二次集中挂地，未来多板块房价格局将被刷新!
从今年第二次挂地来看，多幅宅地不设最高限价，面粉价格上涨，未来面包的价格自然而然也会上去。
13幅宅地不设最高限价：
这13幅地块分别位于老城东、南部新城、河西南、板桥、麒麟、百家湖、正方新城、江北核心区等。
多板块毛坯限价上涨：
河西中首个双限出让地块来了!毛坯限价为5.5万/㎡，刷新南京最高毛坯限价!
河西南有2幅地块毛坯限价为48000元/㎡，与去年出让的地块相比毛坯限价上涨了约1650元/㎡!
城东孝陵卫地块毛坯限价49340元/㎡，此前旁边龙湖紫金原著精装均价4.9万/㎡左右；
大校场毛坯限价48000元/㎡，此前为45800元/㎡，涨了2200元/㎡；
燕子矶地块毛坯限价32640元/㎡，此前为32000元/㎡，涨了640元/㎡；
雨花人居森林毛坯限价36500元/㎡，此前为33000元/㎡，涨了3500元/㎡。
江北新区研创园板块毛坯限价达到33500元/㎡；
仙林湖地块毛坯限价39000元/㎡；
值得一提的是，挂出最贵的是河西中出让的首幅双限地块，毛坯限价5.5万/平，未来河西的房价很有想象空间。
7月12日，南京第二批集中供地即将网上竞价，44幅优质地块、13幅宅地不设最高限价，这对于房企来说“诱惑力十足”，让我们一起拭目以待。
其实，目前南京的新房市场还是冷热不均的，热门板块和冷门板块基本处于冰火两重天的状态。
总之，买房人已经恢复理性，楼市也处于冷静期，虽很难再回到曾经万人摇号抢房的巅峰时期，但终将会度过低谷，迎来新生。
3、南京“西瓜换房”冲上热搜!售楼部：活动暂缓
楼市颓靡，在国家、政府纷纷出手救市的同时，房企也开始纷纷寻求出路，使出了”十八般武艺“。
前段时间，河南商丘、开封、玉林等地房企频繁推出小麦、大蒜换房的活动，吸引了全国买房人关注。
就在刚刚，南京一楼盘也搞出大动作，西瓜换房，最高抵10万!第一时间冲上热搜!
据朋友圈消息，事件的起源是南京南京新城·云漾滨江推出的一张海报。海报显示，新城·云漾滨江“西瓜换房，最高抵10万元”(以10元一斤的价格收购西瓜，每套房收购上限为10000斤，冲抵房款)活动时间为2022年6月28日-7月15日。
据悉，项目开发商为南京新城万嘉有限公司，有媒体致电新城·云漾滨江项目售楼处，售楼处工作人员表示，活动方案还未完善好，现在还在更改，需要等待进一步的具体方案。
与之相似的是，前段时间，河南河南省商丘市民权县(2元/斤，小麦换房)、开封市杞县两城(5元/斤，大蒜换房)，也推出了农产品换房活动。据了解，推出“小麦换房”的楼盘开发商为商丘建文置业有限公司。
海报显示，开发商收购小麦抵首付款，按照2元/斤的价格收购，最高可抵16万元的房款!
当下正值夏季农忙时节，也是小麦抢收的时间，这是开发商推出的“助农行动”。
楼盘海报显示，小麦市场价是1.5元/斤，楼盘的收购价是2元/斤，有0.5元的差价。
该楼盘位于县城，针对的客户群体来自乡镇居多，家里一般都有农田，所以才推出这一优惠活动。
该楼盘成交价在5000-6000元/㎡之间，按照其117-144平米的户型面积来算，价格在60-80万元之间，按3成首付算，首付款在20万-27万元之间。如果使用小麦抵扣的话，自己最少再掏4w就可以了!
相比之下，更早前启动的开封杞县建业城的“大蒜换房”活动，大蒜收购款只可抵首付，最高可抵扣2万斤大蒜、即10万元。
据杞县“大蒜换房”楼盘的售楼部工作人员透露，“用大蒜换房的人还挺多的，一天成交五六套。”
根据该楼盘的海报显示，5月22日-6月6日期间，该楼盘获得来电咨询2859组、到访852组、成交30套，16天成交86万斤大蒜!
对于这类事件，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“从事件的本质上来说，其实类似做法就是‘挖掘农民的购房潜力，增大购房者的购买能力’。
房企助力农户销售农产品，其实也是希望增加农户的收入和购买的资金，客观上是对购房首付方面的一种支持，创新营销模式也是必要的。”
